广州又有存量土地被收储 涉多家房企

10月29日，广州市黄埔区港航三期地块结束了为期一个多月的规划调整公示。这宗原由广州港集团于2022年以12.9亿元竞得的商业用地，在闲置近四年后，由地方政府以12.4亿元补偿收储，并计划将用地性质调整为二类居住用地兼容商业商务及文化设施用地，于近期重新出让。几乎同一时间，融创旗下广州文旅城一宗8.33万平方米的闲置地块以2.72亿元完成收储，补偿款将按约定比例流向展期债券持有人。加上金地、中旅、宝信等企业的多宗地块，广州年内已公示的5宗存量土地收储，专项债发行总额约38.7亿元。这不是简单的“政府接盘”，而是一场围绕城市空间功能与房企资产负债表的结构性重置。

港航三期：从产业综合体到滨江居住组团的转身

港航三期地块位于黄埔鱼珠，原规划总建筑面积约14.5万平方米，计划建设航运产业基地与港航服务综合体，总投资26.5亿元。但土地出让后长期未动工，仅作停车场使用。收储后，地块总建筑面积大幅缩减至约6万平方米，容积率降至2.9，限高100米，从高密度产业办公转向以居住为主、兼容商业与文化设施的低密滨江社区。这一调整的实质，是将一块在原有产业规划下无法启动的土地，重新放入当前城市发展更需要的功能序列中。收储资金中10.5亿元来自15年期专项债，利率2.05%，预期未来土地出让收入17.6亿元，在覆盖收储成本的同时，为片区补充了居住供给。

融创文旅城与多宗地块：收储作为风险处置与资源盘活的交汇点

融创文旅城被收储的8.33万平方米地块，是2022年展期债券偿付保障资产池的一部分。补偿款在扣除必要支出后，归属发行人的部分将按30%的比例用于兑付展期债券本息。这意味着，收储不仅盘活了一块沉睡超十年的土地，也为出险房企提供了一条比司法拍卖折价更小、更可预期的现金回流通道。

金地广州北站TOD项目的三宗商业地块，拟以12.62亿元收储；中旅花都北站东广场约4.45公顷地块，补偿金额11.51亿元；宝信J12-SJ02地块收储资金1.37亿元。这些地块的共同特征是：位于交通枢纽或重点片区，原规划为商业或商住混合，但在行业调整期无法按原方案推进。收储将它们从企业资产负债表上释放出来，转入政府储备，为后续根据片区实际需求重新配置功能赢得了时间与空间。

15年期专项债：一个关于“时间”的制度信号

2026年8月，广东发行了自土储专项债重启以来首批15年期品种，用于包括港航三期在内的89个土地储备项目。此前主流的土储专项债期限多为7年期。将期限拉长至15年，意味着债券存续期可以覆盖“收储—整理—出让”的完整周期，偿债压力在更长时间轴上被摊薄。这一期限结构的调整，本身就传递了一个审慎而务实的判断：土地市场的修复不是短期事件，收储的节奏需要与城市更新和需求恢复的节奏相匹配，而非追求快速的“收储—出让”套利。

对城市与市场的务实含义

对于广州这样的超大城市，土地收储的意义正在从“调节供应量”延伸为空间功能的纠偏工具。当一块土地在原有规划下无法启动、而城市对居住或公共服务的需求正在变化时，收储提供了一条合法的调整路径。它不承诺房价的方向，但它改变了土地的用途和供给结构，让那些位置不差、却被旧规划或旧债务锁住的地块，重新进入可以被有效使用的状态。对于房企，收储是一条主动退出的通道，其价值在于以协商而非强执的方式完成资产变现；对于城市，它是一次在存量空间中重新安排功能的机会。两者的交汇点，不在于制造新的增量，而在于让已有的土地回到它当前最能发挥作用的位置上。