供给重构！长沙新规重塑一江两岸风貌 湘江岸线管控升级

红网时刻新闻11月2日讯（记者 岳瑾）一纸新规，直接改写长沙江景房的供给规则。日前，《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定》（以下简称《规定》）正式发布。新规共十七条，核心包括重点片区退距不少于一百米、严控临江连续等高高层、沿江超三百米地块须留至少三十米宽视线通廊；古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区临江地块不得新增居住用地；住宅外立面须公建化设计。《规定》自2027年1月1日起施行。

《规定》明确，除取水口、码头等市政设施外，奥体新城、湘江科学城、大泽湖等重点片区的新建建筑，距离湘江水体保护和控制的地域界线，不得少于100米。同时，临江地块沿湘江界面超过300米的，必须设置宽度不少于30米的视线通廊。

新规不仅把建筑往后推，还对外观和高度有了界定：临江地块住宅建筑项目外立面应当进行公建化设计。大王山-巴溪洲-解放垸山水洲城特色区，依法严格控制解放垸片区重要节点与大王山之间的视线通廊。大王山以东，督抚路与新学士路之间区域内新建建筑高度不得超过二十七米，巡抚路与督抚路之间区域内不得布局居住用地，建筑高度不得超过二十四米。

业内广泛关注的一点是，《规定》明确，古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区临江地块不得新增居住用地。这意味着，江景宅地供应在这两个区域彻底关上“闸门”。

某机构调研显示，同地段有江景的房源比无景观的房源，溢价约30%到50%。目前长沙主城一线江景新房，大多定位高端改善。南湖新城绿城凤起麓鸣一线江景单价20000元/平方米—32000元/平方米，中海阅湘台16000元/平方米—28000元/平方米；洋湖颐德公馆湘江序均价约22000元/平方米。北辰三角洲等成熟片区江景次新二手房，挂牌均价多在22000元/平方米。

可以预见的是，《规定》实施后，湘江两岸可建住宅的“好地段”只会更少，临江宅地稀缺性上升。

值得注意的是，新规带来了实打实的民生利好。按照《规定》，未来的湘江风光带，必须设置连续贯通的游步道、骑行道、跑步道，彻底打通慢行系统。同时，夜景照明将重点突出杜甫江阁、滨江文化园、奥体中心、湘江科学城等重要节点，打造富有韵律的滨江夜景。管控范围内严重影响景观的既有建筑，也将结合城市更新逐步整改。

湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为，本次新规的核心初衷是回归湘江公共属性。核心目的不是限制城市发展，而是系统性保护长沙“山水洲城”的整体格局，杜绝沿江高密度、屏风式住宅楼垄断江岸景观资源，把湘江岸线空间更多留给公共市民、留给城市界面提升。

那么，《规定》实施后，对于长沙房地产市场究竟会带来哪些影响？

明宾提出，《规定》只对新项目、新报批方案生效，不溯及过往。已出让土地、在建项目、已交付小区均不受影响，不会出现存量项目整改、拆除等情况，市场整体平稳有序。此外，《规定》对房地产市场将形成结构性优化、而非涨跌炒作。一是未来一线临江纯头排住宅土地供给大幅减少，优质无遮挡江景存量房源稀缺性持续提升；二是倒逼后续沿江开发从高密度刚需，转向低密、高品质改善产品；三是彻底改变过去“沿江连片盖楼”的开发模式，江岸价值从住宅开发转向城市公共价值、片区长期配套价值提升，推动长沙滨江楼市从资源堆砌向品质、景观、宜居高质量转型。