上来就折了！全国5年房价跌幅榜，徐州第8！近半年涨幅第3

10月全国百城二手房价格榜单出来，只有肇庆环比上涨，其余98个城市都在往下走。

徐州二手房成交均价8983元/平，环比跌了0.11%。

数字看着还是绿，但在百城涨跌榜上，徐州排到了第5位——跌得最轻的那一档。

就在半年前，没人敢想徐州还能出现在这个位置。

2021年7月，是徐州房价的顶点。

那之后一路下滑，中间几乎没有像样的反弹。 中指研究院的百城指数显示，2026年8月统计口径下，徐州近5年房价跌幅一度达到51.37%，跌幅排全国第2，只比南京好一点。

把统计周期拉长到2026年10月，近5年徐州二手房价累计下跌49.88%，跌幅全国第8。 淮安、南京、东莞排在前面。

也就是说，徐州这套房子如果2021年高峰值100万，现在挂牌差不多只能挂50万出头。

跌得不算最惨，但也基本腰斩。

转机出现在今年春天。

2026年3月开始，徐州二手房连续多月回温。 按照国家统计局的口径，今年前9个月里，徐州二手房有6个月在环比上涨。

放到百城指数里看，2026年5月到10月这半年，徐州二手房价涨了2.25%，涨幅全国第3，前面只有丹东和上海。

新房表现更突出，一度冲到全国涨幅第1，二手房涨幅第2。

从“跌到第8”到“涨到第3”，中间只隔了半年。

很多人第一反应是：徐州是不是又要起来了？

先看结构。 这轮回暖并不是所有房子都在涨。

云龙、泉山这些核心区的次新楼盘，带学区和地铁预期，挂牌价先稳住了，部分房源房东开始惜售。 而大庙、大黄山、港务区外围的老房子，依旧在靠降价换成交。

同一个城市，一边是房东收回议价空间，一边是卖房人继续让价。

这种分化，才是“修复”两个字真正的含义。

再看成交逻辑。

上半年徐州二手房成交量明显放量，靠的不是投资客追涨，而是低价筹码被刚需扫掉。 百万以内的房子先动，刚需进场捡漏，把底部成交量堆起来。

有了成交量，价格才慢慢不再往下砸。

新房端也有外地客进来。 徐州地处苏皖鲁豫四省交界，辐射周边人口规模不小，部分新房项目里外地购房比例在往上走。 本地刚需加上外围溢出，构成了这轮企稳的底色。

回到10月那0.11%的跌幅。

单月微跌，不代表反弹结束。 全国大环境里，百城二手房价环比还在整体下行，徐州能守住“跌幅极小”，本身就已经跑赢绝大多数城市。

真正要看的，不是某一个月涨了还是跌了，而是核心区价格能不能持续站稳、远郊老房能不能慢慢去化。

现在的状态更像：坑已经不再加深，但也没办法一下子爬出来。

当年徐州房价涨得猛，靠的是预期打得太满。 2021年之后回归现实，跌了五年，把泡沫挤掉一大半。

现在这2.25%的涨幅，不是新一轮暴涨的起点，是超跌之后的自然回弹。

核心区次新、有学区和配套支撑的房子，价格会先稳；没有流动性的老破小和远郊盘，后面还得靠时间换空间。

买房人最容易误读的是“涨幅全国第3”这几个字。

它说的是反弹力度，不是投资回报。 和2021年7月的峰值比，徐州房价还差着一半左右的距离。

从51.37%的跌幅里收回2个点，不等于拐点已至，只是说明下探阶段告一段落。

接下来更可能的走势，是横一阵、涨一点、再横一阵。

不同板块各走各的路，不再同涨同跌。

对自住来说，核心区合适的房子可以慢慢挑，远郊所谓“反弹概念盘”要谨慎。 对手里拿着老房子的人，这轮回暖未必能惠及每一套。

徐州这轮房价故事，前半段是“涨得猛、跌得透”，后半段刚写了个开头。

超跌反弹已经有了，全面反转还早。

房价不是股票，不会每天给你一个明确信号。 它更像潮水退下去之后，哪块礁石先露出来，哪块还泡在水里，得走近了看才知道。