兜兜转转，还是央企看得最明白

最近在看几个房企的季报，发现了很多有意思的东西。

前九月，中海的合约物业销售额1810.4亿元，同比上升6.2%。

但是，相应销售面积612万平方米，同比下降19.2%。

这说明了问题？

1、销量下滑很严重，将近20%

2、销量下滑，但销售金额却反而上涨

这只能说明，中海的销售价格在上涨，直接拉升了销售总金额。

这一点对比2025年，会显得非常明显。

2025年前九月，中海的合约销售均价约2.25万元/平方米。

今年前九个月，中海的合约销售均价约2.96万元/平方米。

对比之后，一年之间销售均价增长了30%。

再拆分一下——

2025年三季度，中海均价约2.04万元/平方米。

2026年三季度，均价升至约2.88万元/平方米。

但是，三季度的销售面积是162.1万平方米，同比下降约34.2%。

这是下降吗，这是断崖式下滑。

问题正在这里，市场这么差，销量下滑这么严重，为何销售金额却不减反增。

为何如此？

最近，在整个中国地产界，有一个词非常火，叫做结构重组。

在结构重组的前面还有一个词，叫市场分化。

市场分化是因，结构重组是果。

和中海一样的案例，是金茂。我们从一个被放弃的内定地块开始。

10月12日上午，原定计划由中国金茂按24321万元总价摘取的郑州南区一宗46.53亩的住宅用地，由于金茂的放弃，最终流拍。

地块位于大学南路南四环西南。对于此刻的郑州市场来说，这个位置，算是差的。

这块地的楼面价是3136元/㎡，比它更靠主城，位置更好的在售项目，价格11000元。

如果在828之前，可能是有微利的，但是828之后，利润就更薄了，并且还要承担滞销的风险。

这两个亿的拿地资金，对金茂来说并不会有压力，但综合权衡后，金茂放弃了。

但是，事情的另一面，则是金茂是整个郑州市场的销冠，前10个月销售金额超过了30亿。

2025年，郑州市场的销冠也是金茂，总金额超过了46亿。

郑州均价一直是在阴跌的。金茂在郑州的盘其实也并不多，甚至是很少。

金茂凭借的，就是北龙湖板块的顶豪产品。

从最早的金茂府开始，占领了富人心智，后期积极在北龙湖拿地，价格越卖越贵，销量很好，最终站稳了郑州的豪宅市场。

金茂的案例，其实也可以用来认识中海。

概括起来，其实就是这些——确定性、结构性机会。

放弃南四环内定地块，是因为确定性不够强。

郑州普遍阴跌之下重仓北龙湖，是结构性机会带来的确定性。

中海销量大降，而金额大涨，核心原因，也是结构性市场重组。

我们如果看中指研究院公布的房企排行榜，会发现是分为金额榜和面积榜。

并且总金额第一名和总面积第一名往往不是同一家公司。

这个时候，我们会判定，总金额榜的公司，产品价格会更贵，占领的市场会更核心。因为它卖的面积更少，但卖的钱更多。

举个例子。

前九个月保利发展签约1812.37亿元、中海1810.35亿元，也就是说销售金额，中海比保利少了2亿元。

但是，中海的销售面积比保利少了约263万平方米。这就差的多了。

为何会如此？就在价格。

中海均价约2.96万元/平方米，保利均价约2.07万元/平方米。

此刻，这种结构重组，已经深深的影响到了房企的拿地和布局。

回到中海。今年上半年，中海在香港销售创出历史新高，北京、上海、深圳三城销售均超百亿元。

这些城市就是中海必然要重仓的核心城市。

这也是很多主流房企同样做出的选择——

第一、全国性的核心房企，都在将投资聚焦于上海等核心城市。

非核心城市，只会保留企业自身深耕基础好、市场占有率高的优势区域。

这样的改变，反而给中小房企带来了更多机会。比如说前几天写过的四川邦泰。

邦泰能从保利招商口中硬拿下地块，核心原因在于，央企对中西部城市信心不足，也就是说这并不是他们的中心战场。所以，不会硬拼。

但邦泰会，因为这就是它的主战场。

第二、就算是在同一个城市，拿地逻辑也彻底变了。

过去摊大饼的时候，讲求的是环线逻辑，所谓的打死不出三环。

此刻，城市内价格，正从从环线核心转向具体板块。这包含了板块在城市的含金量、板块内的供需关系……

之前，是几环的环线在决定地价预期与售价预期。

此刻，是板块本身的整体素质和质量，以及供需关系在决定确定性。

这个转变，和现阶段的城市化全面转向城市更新几乎完全绑定。

城市更新的核心意义就是，城市板块凝固，以及版块内优化。

不会再有新的城市中心，也不会再有新的CBD。

城市格局彻底凝固，在现有格局下，进行调整和更新，就是未来5-10年的核心趋势。

你看，央企们看得是很明白的！

来源：米宅（ID：MizhaiPlus）