高盛预测：这两类房产，2028年底将会上涨 20%

2026年10月20日，高盛发布《中国房地产2027年展望：推动2035年市场走向新均衡的四大关键转折点》。报告将上海和深圳两年平均销售价格增长预测从15%上调至20%，对应截至2028年底的累计涨幅。传播中常被简化为“高盛看涨沪深房价20%”，但这一判断的适用范围和前置条件，比涨幅数字本身更需要被准确理解。

三道限定：只覆盖极窄的一类资产

20%的预测对应的是三道门槛的交集：城市限于上海和深圳；地段限于核心板块；产品限于品质较好的改善类房源。高盛同时指出，沪深两地的整体修复幅度约为15%，20%仅指向核心改善资产；且这一涨幅是从市场底部起算的累计空间，并非在当前挂牌价基础上直接叠加。满足全部条件的房源在全国市场中的占比很小，将其读作“沪深普涨”或“全国回暖”，会跨越报告自身的限定范围。

区域时序方面，高盛给出的框架是：沪深率先见底，北京预计2027年上半年企稳、涨幅低于沪深，广州及强二线城市再延后半年至一年，普通二三线和县城则长期处于库存消化阶段。这一时序描述的是修复节奏的先后，不是各城市涨幅的简单排序。

为什么上调：供给收缩跑在了需求收缩前面

报告的核心依据不是需求反弹，而是有效供给的收缩速度快于结构性需求的收缩速度。高盛对18个样本城市做了项目级库存拆解，发现名义库存中相当比例是未开发土地、停滞项目或去化前景极差的“卡住”库存，真正具备正常销售条件的部分远小于总量口径下的库存规模。

在供给端，报告测算全国可售新房面积在2028年同比下降约39%，2029年再降约19%，一线城市的供给收缩提前至2027年出现。需求端，高盛将2027至2035年结构性需求预测下调了16%，但这一收缩的节奏慢于供给端的骤降，两者之间的时间差构成了价格企稳的基础。

关于库存货值，报告中的表述是：到2035年末，可供销售项目对应总库存（按销售价值计算）中的29万亿元，而当前总库存约44万亿元。部分中文转述在“万亿”与“亿”之间存在单位混淆，引用时需要回到原文口径核对，不宜将不同量级的数字直接并列。

报告自身没有回避的条件与风险

高盛的预测建立在政策持续宽松、收入逐步修复、人口持续流入这三个前提之上。报告同时指出了反向力量：2027至2029年是民营房企债券到期偿付高峰，部分老库存可能被迫抛售，抵消供给缺口带来的提价效应；土地出让收入下降对地方财政和宏观需求形成拖累，价格修复的宏观基础偏弱。因此报告使用的措辞是“企稳”，而非“反弹”。

同一时期，其他投行的判断并不一致。瑞银在2025年底的预测中认为一线城市二手房价格2026年再降10%、2027年再降5%，核心逻辑是隐性库存和空置率仍高，下行周期尚未结束。摩根士丹利的口径也更为保守，认为一线及主要二线城市房价可能在2027年下半年才企稳。高盛自身在过去两年多次调整方向：2023年4月判断房价跌至2027年、累计跌幅40%，2025年12月基准情形为再跌10%至15%，2026年4月转为上涨15%，10月进一步上调至20%。预测方向的频繁修正本身提示，这是一份条件敏感性较高的展望，而非确定性判断。

对普通持有者或购房者的含义

沪深核心区改善型优质住宅的稀缺性，在供给收缩的逻辑下确实被强化了。但这一逻辑作用于极窄的一类资产，且以三个宏观前提的兑现为条件。对于不在这一范围内的绝大多数房源，报告给出的图景是：全国新房价格2027至2028年仍可能每年下跌约3%，二手房调整更深，2027年跌约7%、2028至2029年各跌约5%，2030年才企稳。核心资产的修复与大盘的磨底，在同一份报告里并行不悖。

把高盛的上调读作“可以买了”的信号，会跳过它对适用范围和前提条件的层层限定；把它当作与自己无关的噪音，又会忽略其中关于供给结构变化的一个有价值的提醒：未来数年，真正具备正常销售条件的增量供给会显著减少，而这一变化在不同城市、不同板块之间的分布极不均衡。比追问“20%会不会兑现”更务实的问题，是自己所持有或考虑的那套房子，是否落在供给收缩最剧烈、真实改善需求最集中的那一小片区域之内。