招租牌晒到褪色：越南第一大城市的街铺，正在集体等一个租客

近来，越南胡志明市（TP HCM）的一批街铺接连挂出招租牌，各品牌因经营困难争相退租。

10月初，贤女士（bà Hiền）——欧姬路（Âu Cơ）一栋临街房屋的业主，在一家奶茶品牌退租后重新挂出了招租牌。租客签的是两年合同（自去年9月起），但经营不顺，仅约一年就离开了。

据贤女士说，在出租期间她没有涨租，还提供延迟付款的便利，但租客仍无法维持经营。"生意难做，所以人家退租了，尽管我已经尽力支持。"她说。

贤女士的房子，是欧姬路上30多个在年末几个月挂牌招租的铺面之一。据了解，大多数退租是因为收入不足以覆盖经营成本，其中房租是一笔不小的开支。

类似情况也出现在二月三日路（Ba Tháng Hai）——从李常杰（Lý Thường Kiệt）路口至八月革命路（Cách Mạng Tháng Tám）路段，长约2.6公里。据中介机构反映，这条路目前有近40个铺面挂出招租牌，比年初增加了20%以上。

在胡文欢路（Hồ Văn Huê）——一条连接黄文树（Hoàng Văn Thụ）与阮俭（Nguyễn Kiệm）、长约近1公里的道路上，有20多个铺面空置。这一带原本聚集了婚纱店及相关服务，如摄影、化妆和印制请柬。一些店铺长期关门，门面破败，招租牌挂了数月仍未找到租客，已褪了色。

除了那些找了好几个月租客的小面积铺面，一些位置好、面积大的街铺——曾租给餐饮、银行和医美机构的——也在等新租客。李常杰路上一栋使用面积300多平方米的房子，在旧租客离开后刚刚挂出招租。

房东代表贤先生（anh Hiền）表示，自新冠疫情以来，这栋房子已经换了三任租客。寻找新租客的时间也比以前更长。"以前老租客退租，我通常能很快找到新租客。最近我要花更多时间，来看房的人也考虑得更仔细。"他说。

胡志明市一家店铺的橱窗上挂着“招租”的牌子

VnExpress 的观察显示，其他多条商业路段，如潘廷逢路（Phan Đình Phùng）、黎文仕路（Lê Văn Sĩ）、阮氏十路（Nguyễn Thị Thập）、阮文灵路（Nguyễn Văn Linh）、范文同路（Phạm Văn Đồng）等，正密集出现挂招租或转让牌的街铺。

在中心城区，吴德继路（Ngô Đức Kế）、咸宜路（Hàm Nghi）、阮惠路（Nguyễn Huệ）、同起路（Đồng Khởi）、二征路（Hai Bà Trưng）和南圻起义路（Nam Kỳ Khởi Nghĩa）的空置状况仍无改善迹象。而在高胜路（Cao Thắng）、八月革命路、万行路（Sư Vạn Hạnh）、奠边府路（Điện Biên Phủ）和武文秦路（Võ Văn Tần）等主干道上，许多空置多年的铺面仍未租出，如今又新增了挂牌招租的经营点。

房产交易网站 Batdongsan 的数据显示，铺面供应持续增加，而求租需求在下滑。8月，胡志明市私人住宅、临街店铺的出租房源量环比增长25%，而求租需求下降4%。

此前在第三季度，私人住宅铺面的需求从35%降至31%，临街店铺的求租需求维持在约11%的水平。同样据 Batdongsan，中心城区临街店铺的租金收益率目前为2.3%，近中心城区为3.1%。收益率之所以稳定，是因为街铺售价大幅下跌，而租金几乎没什么变动。

Nhà Tốt 网站的挂牌数据显示，胡志明市临街店铺的租金在过去一年里几乎横盘。与去年底相比，第三季度平均租金下降2.9%；其中商业铺面租金几乎没变，平均约为每月2,700万越南盾。

不过，若按面积看，房东对租客已更趋"让步"。在同样约2,700万越南盾/月的价位上，可租到的商业铺面面积从152平方米增至162平方米，相当于增加了6.9%。

Nhà Tốt 代表表示，一部分房东在面积或租赁条件上变得更灵活，而不是直接下调挂牌价。在购买力和经营收入双双承压的背景下，租金没有明显下降，仍使铺面成为许多经营户的一笔大额成本。

Batdongsan 南部区域总监丁明俊（Đinh Minh Tuấn）认为，当收入不足以覆盖运营成本时，在租金高昂的街道上维持铺面就成了巨大压力，迫使一些经营户收缩业务或退租。

除成本压力外，电商和社交媒体的发展也在改变对铺面的需求。许多企业不再完全依赖实体店接触客户，转而将线下门店与线上渠道结合，缩小面积，或迁往成本更低的位置。

Savills 胡志明市研究与咨询部副总监高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）指出，零售模式正在发生变化，企业将直营门店与线上渠道结合。在她看来，铺面市场正按位置和经营模式日益分化。除租金外，客户还关注人流量、可达性，以及铺面与业态的匹配度。

因此，如果客流和收入与租金成本不相称，门面优势已不足以保证经营效益。那些租金高但创收能力有限的街铺越来越难留住租客，即便房东愿意调价也是如此。房东预期价格与租客支付能力之间的差距，也让许多铺面需要更长时间才能找到接替者。

专家认为，未来一段时间，如果购买力和经营效益没有明显改善，胡志明市街铺市场可能继续面临寻找租客的压力。但波动程度会因位置、业态和租金水平而不同。