中建智地+未来科学城29.36亿再拿歇甲村地块 自家门口捡了个“回头客”

大家好，我是局长。

11月3日，北京土地交易市场，现房新政后的第一声哨，吹响了。

昌平区北七家镇歇甲庄村0704-0049、0077-01、0073地块，终于等来了它的买家。

因为只有一家报名——中建智地+未来科学城联合体。不出意外，今天下午的官宣，就是它了。

意料之中。

一是，就在前几天，中建智地就亮出了此地块的招标计划，等于提前把底牌摊在了桌面上。

二是，这块地，本就是中建智地的“家门口”。地块不远处是它今年上半年入市的国贤府PARK。截至11月2日，网签697套，去化率83.8%，网签均价约5.58万元/平米。

自家房子卖得正欢，转头把隔壁的地也收了。

这在土拍史上有个说法，叫补仓式拿地；翻译成大白话就是：好卖的地方，多囤点货。

一宗“试金石”地块

先把地块的底子交代清楚。

歇甲庄组团地块，不是一宗普通的地。它是828新政后，北京首宗按现房销售细则挂牌交易的宅地，业内称之为新政后土拍的“试金石”。

0049北地块容积率只有1.01，预计洋房加双拼组合；0077-01南地块容积率1.6，限高36米，产品定位洋房。

一句话，低密洋房用地，北京近郊里稀缺的品种。

选它开锣，规自委是掂量过的：低密地块封顶快、资金沉淀少，最不容易在新规则下翻车。

政策端，给房企松了绑

歇甲地块挂牌文件里的第八条写得很明白：严格执行建房规〔2026〕3号及京建发〔2026〕460号，翻译成大白话：想预售，单体先封顶；个贷，要等竣工备案后才放款。

回款周期硬生生拉长一两年，房企的资金账本被推倒重算。北京规自委看在眼里，顺手松了两道绑：

1、预申请保证金，由此前最低500万、最高2000万，调整为最低200万、最高1000万，门槛砍半；

2、地价款分期缴纳：参与预申请并竞得的企业，签约后24个月内缴清；未参与预申请的，签约后18个月内缴清。

地块总价29.36亿，首付款14.68亿，签约后30个自然日内缴清；剩下的尾款，参与预申请的企业多宽限6个月。

晚付的这半年，就是规自委发给预申请房企的真金白银。

中建智地+未来科学城，大概率是走了预申请这条路的。

为什么是中建智地+未来科学城联合体？

第一，它是这个片区最熟的生面孔。国贤府PARK就在地块不远处，网签697套、均价5.58万元/平米的成绩单摆在那里，客户画像、户型偏好、价格承受力，中建智地闭着眼睛都摸得清。

第二，账算得过来。歇甲地块楼面价约2.9万元/平米，比国贤府PARK的楼面价略高1500元/平米。有自家现成的销售数据垫底，这块地的去化确定性，比谁都看得清楚。

第三，现房新政它不怕。资金上，国央企背景，分期缴纳新政吃到满额；产品上，低密洋房封顶快，资金沉淀周期天然就短。

新规则下的第一拍，需要的是一个既有钱、又懂产品、还敢试的玩家。中建智地，三项全占。

局长点评

歇甲庄这一拍，表面是中建智地补仓，实则是现房时代的第一份市场答卷。

一试开发商。地价分期的钱，够不够填回款周期挖的坑？中建智地给出了答案：够。

二试规自委。保证金减半、尾款两年缴清，这套“减负”组合拳，市场接住了，后续地块就可以沿用。

三试市场信心。新政后的第一宗地，必须成，也真的成了。哪怕没有溢价，也是现房时代的第一声哨。

往长远看，量价齐稳，是2026年北京土拍的底色。但歇甲庄这一拍告诉市场：规则换了，好地依旧有人要，前提是——地段对、盘子小、门槛低。

至于中建智地，左手国贤府PARK热销，右手歇甲新地到手，未来两年，北七家这个板块，它说了算的份额还要再涨。

家门口的生意，赢家自然是家门口的人。