成都青白江区商住地块底价成交 青港未来置业2.56亿元竞得

一家2025年2月才注册、注册资本一千万、工商信息里职工参保人数写着零的公司，在2026年11月3日这天，掏出2.56亿，在成都青白江拿了一宗51亩的商住地块。 楼面价3000元/㎡，溢价率0.00%。 不是0.5%，不是1%，是干干净净的零。

这家公司叫成都青港未来置业。 往上穿透一层，股东是成都青港现代产业投资有限公司，再往上，是青白江国资委。 一个参保人数为零的项目公司，干了一笔2.56亿的买卖。

地块本身的条件并不差。 大同街道，敬业路以北、同辉路以西，3公里范围内大弯小学、大弯中学、青白江实验小学都在，万达广场、天美广场、香榭丽广场围着，三甲医院有两家——青白江区人民医院和华西第二医院青白江妇女儿童医院。 放在任何一个正常的市场周期里，这种配套密度的地块，多少会有人举牌举两下。 但没有。

3000元/㎡这个数字，在青白江不是第一次出现了。 2025年3月31日，同一个青港未来置业，在城厢镇拿了一宗71.33亩的纯住宅用地，起始楼面价3000元/㎡，成交楼面价3000元/㎡，溢价率同样是0%。 同一主体，同一价格，跨板块连续拿地，两次都是底价，两次都是零溢价。 你很难把这理解为“碰巧”。 它更像是一套已经跑通了的流程：地挂出来，平台公司接住，交易完成，价格不动。

青白江的新房市场现在是什么状态？ 2026年青白江新房年度周转率维持在40%左右，意思是市场上现有的房子，按当前销售速度，一年能卖掉四成。 周转一轮的时间，大约30个月。 三圈层公认的健康线是24个月、50%周转率。 库存确实在降，从2023年到2025年底，新房库存从7000多套降到了4000套出头，连降了好几个季度，方向是对的。 但30个月去化周期意味着，一个新项目从开盘到清盘，现金流要压在里头两年半。

价格端也给不出太大的想象空间。 凤凰新城板块里，贵的项目能卖到9299元/㎡，便宜的有5867元/㎡的挂牌价，凤凰1号均价6988元/㎡，钱江凤凰城二手房参考价6388元/㎡。 3000元的楼面价对着这个价格带，静态账面上不是不能算，但把建安、财务、营销费用一层层叠上去，利润薄得像一层纸。 而这块地还绑着一个条件：商业计容建面比例不得低于10%、不高于20%。 青白江万达广场2021年底开业，体量12万方，已经是区域内最大的自营商业综合体，周边底商和社区商业的密度本来就不低。 再塞进去几千方商业，开发商要面对的是一道比住宅更难的题。

11月4日，就在这宗地块旁边，四号、五号、六号宗地排期拍卖，起始楼面价清一色3000元/㎡。 同一片区域，同一条价格线，同一天摆上货架。 11月3日这宗地以3000元成交，等于在11月4日那三宗地开拍之前，先把价格标尺立在了那里。 原定同日出让的新都区宅地，被挪到了11月24日，青白江的供地节奏被单独拎了出来。

大同街道的配套是熟的，学校、医院、商场，走路能到或者一脚油门的事。 但熟的另一面是，它不是一个正在被新叙事推着走的板块。 凤凰新城有凤凰湖、有品牌房企扎堆，大同街道的角色更接近“把现成的生活功能填满”，而不是“用一个新概念把价格往上拽”。 买家站在售楼部门口，看到的是已经在那儿的东西，不是沙盘上还没兑现的规划。

11月3日这宗地成交之后，青白江涉宅用地的短期价格标尺就是3000元/㎡。 不是挂牌价，不是指导价，是一笔已经完成的、2.56亿真金白银的交易价。 四号、五号、六号宗地紧接着上桌，买不买、谁来买、出什么价，都会在这条线附近发生。 而那个参保人数为零的拿地主体，已经用两次一模一样的操作，把“底价”这两个字写进了青白江土地市场的成交记录里。