房子长期空置不住，物业费想减半？住建厅给出实在答复

全国人大常委会法制工作委员会在2023年8月9日公布了一份备案审查案例，里面点名了某省物业管理条例的一条内容：物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。法工委的审查意见是，这一条缺乏上位法依据，实践中也很难操作，容易引发纠纷，地方性法规不宜直接作出规定，应当予以纠正。这份案例之后，各地住建部门回复人大、政协提案时的说法几乎都统一了。

先把法律的底子说清楚。民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。江西乐安县人民法院2022年处理过一起纠纷，业主何某买房后长期在外务工，房屋空置，欠物业费4200元和逾期利息76.32元，最终调解结果是何某三日内付清4200元。法院的说法是，物业费主要是公共性服务收费，包括公共设备设施的日常运行维修保养、绿化管理、保安、保洁，无论是否入住都应当缴纳。

物业这边算的账不是没有道理。清远市住建局在2025年的一份会办意见里写过，即使少数业主未入住，小区的电梯、消防、供电、供水、监控这些共用设施设备也必须正常运行，保安、保洁、水电工、绿化工、客服都得配齐，服务成本并没有减少。对空置房打折，会压缩物业收入，反过来影响服务质量。

但业主这头也不甘心。房子锁着，人不在，物业费照账单来。这个矛盾在合同里其实有出口。如果前期物业服务合同或者业主大会议事规则里提前写好了空置房减免条款，写明空置多久、去哪报备、需要什么材料，那就按合同执行，这是双方当初都认可的。签合同时压根没有这一条，收房之后才想申请减免，就属于事后商量，物业愿意打折可以，不同意也有它的理由。

真正在落地打折的，是地方试点。镇江从2025年2月1日起执行新规，市区连续空置超过6个月的普通住宅，业主事前向物业服务企业书面告知并注明空置起始时间，经物业确认后，空置期间前期物业公共服务费按70%交纳。镇江此前的政策也有30%的优惠，但期限只有24个月，之后要全额交，新政策取消了时间限制。青岛从2024年2月1日起细化实施细则，连续空置6个月以上的房屋，业主书面告知并经双方共同确认后，从空置之日起物业公共服务费含电梯运行费按60%收取，认定标准原则上是水、电、气均未使用。

兰州新区2024年6月推出12条房地产新政，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，物业费按收费标准的50%收取。长沙2025年2月28日发布通知，从3月1日起对已交付但未入住未使用的空置房实行阶梯优惠，交房次月起连续空置至第24个月按70%交纳，第25个月起至空置结束按90%交纳。据记者不完全统计，目前全国已有十多个城市加入打折行列，多数执行70%左右，力度最大的是兰州新区50%。

这些试点都有前提。一是连续空置满6个月，二是业主主动书面报备，三是需要物业核实确认。想照着别的地方的政策跟自家物业对峙，大概率行不通。各地物业管理条例、物价细则不一样，别人谈下来的折扣放到你小区不一定管用。

真要试，几步可以照着走。先把物业服务合同翻出来，逐条找有没有空置、未入住的收费约定，看清要求空置多久、去哪报备、准备哪些材料。合同里有约定，就按流程提交申请，凭证全部留好。合同里没有，主动联系物业沟通，说清楚自己的想法，配合登记空置，承诺一旦入住第一时间通知，聊天记录、录音、回执都存下来。单独沟通没结果，找业委会或者小区所属社区居委会，请第三方组织协商，几户业主一起合理沟通，谈成的概率通常比一户单独去要高。

有件事不能做，就是直接停缴。物业催费只能通过诉讼或者仲裁，断水断电、停门禁、停电梯这些方式催费本身违法。但业主一分不交，很容易被起诉，司法实践里一般不会全额免除物业费。对服务不满意，另走一条路，收集服务不到位的照片视频、报修记录、公示栏截图，这些照片要带时间水印。投诉时先分清部门，物业费执行政府指导价的，超标准收费找市场监管部门，打12315或12345；服务缩水、公共收益不公示、设施长期不修，找住建部门物业科，也可以走街道和社区调解。12345本身只负责转办督办，没有执法权。

法院这几年判过的案子，结果基本在一条线上。业主仅以未入住、未享受服务为由拒缴，抗辩不成立，判付物业费。物业服务存在重大持续性违约的，法院可以酌减费用，但前提是证据充分。

至于卡在哪，还是那条老账。小区一天转着，钱就一天在花。业主手里的房子空着，每年多出一笔固定支出。想找两边都能接受的办法，眼下能落地的，还是合同里的约定和桌上的协商。