万科，释放出新信号

文丨乐居财经 曾树佳

万科的三季报出炉了。

它当下的主题，是“化险与发展”。总体来看，表现还算平稳。

今年第三季度，它的营收为348.3亿元，其中房地产开发业务贡献营业收入202.2亿元。前9月，其实现营业收入1050亿元，仍然迈过了千亿门槛，其中房地产开发业务贡献营收602.9亿元。

在化债方面，它已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式，完成风险缓释，涉及本金合计约180.7亿元。

另一边，该公司凭借着存量的盘活，新增了产能、获得了回款；而销售去化的推进，以及项目融资的动态，也给万科带来了新的变化。

业绩边际改善

由于开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位等原因，万科的归母净利润仍未回正，但改善的信号显现了出来：

第三季度归母净亏损收窄44.04%，前三季度收窄14.53%。

这与计提减值额度的减少有关。

前9月，该公司的资产减值损失为39.37亿元，同比去年同期的143.38亿元，下降了72.54%。

减值计提减少，或许意味着其存量风险的出清接近尾声，这对于利润表的改善，以及后续进一步聚焦经营层面，是有意义的。

万科减值压力的减轻，得益于存量盘活。

7月，它新获取的合肥市瑶海区一中南项目，通过推动应收款提前回笼、联动国企平台协同，获取新增产能10.2亿元。

8月，新获取的佛山世纪灯湖项目6A地块，通过城中村旧改、一二级联动等方式，盘活优化产能11亿元。

1-9月，万科通过盘活累计优化和新增产能195亿元，通过存量盘活回款39.2亿元。

前三季度，它累计获取项目11个，权益计容建筑面积45.5万平方米，权益地价约30.7亿元。

实现新开工及复工计容面积159.6万平方米，占全年开复工计划的52.1%；实现竣工计容面积412.3万平方米，占全年计划竣工面积的55.4%。

在这期间，万科完成了119个项目、3.4万套房的交付。

截至9月底，万科在建项目总建筑面积约2,348.2万平方米，其中权益建筑面积约1,548.1万平方米；规划中项目总建筑面积约2,732.9万平方米，其中权益建筑面积约 1,750.4 万平方米。

此外，它还拥有一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约335.2万平方米。

推动销售去化

要让现金流动起来，销售去化也是关键的一环。

前三季度，万科累计实现合同销售面积421.3万平方米，合同销售金额520.1亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。

不过，万科手里还握着893.3万平方米的已售未结转资源，合同金额合计约795.4亿元。

据该公司披露，1-9月，其12个首开项目，整体首开去化率接近六成。年初现房实现销售75亿元，车位、商铺、办公销售58亿元，同时完善新媒体获客矩阵，新媒体渠道获客成交金额近85亿元。

连续获得融资

截至三季末，万科持有的货币资金为524.5亿元，有息负债合计3,488.3亿元；资产负债率为78%；经营性现金净流出22.2亿元。

这一系列数字表明，万科还需要融资，来缓解自身的现金流压力。

好在它融资的表现较为稳定。

该公司在三季报里表示，其存量融资整体保持平稳，存量融资的综合成本为2.86%，较年初下降17个基点。

股东借款方面，今年以来，大股东深铁集团累计向万科提供约45.2亿元的股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。

目前，万科已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约180.7亿元。

近日，万科旗下的项目公司，连续获得了银行融资。

10月19日，万科公告称，其旗下三家控股子公司深圳市承序企业管理有限公司、深圳市景屹企业管理有限公司、惠州市深国投商用置业有限公司，向华侨银行深圳分行申请了银行贷款，贷款本金上限3.65亿元，最长贷款期限120个月。

而在此5天前，万科控股子公司福州市汇澜房地产开发有限公司，则向福建海峡银行股份有限公司福州高新支行申请了1.5亿元贷款，期限36个月。

万科以项目制银行贷款，维持增量融资管道，这能为公司后续基本面的好转，提供动力。

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