城市更新要趁势“先跑起来”

■ 特约评论员 仲生

当前，城市更新走到了存量深耕阶段，老旧厂区街区改造，是绕不开的一块硬骨头。这些承载着工业记忆的片区，见证城市工业化起步，如今不少厂房闲置、管线老化、产权交错、业态衰败，藏着城市低效空间的痛点，也蕴藏着产业转型、文化传承、民生提质的巨大潜力。啃下老旧厂区街区改造提升硬骨头，不是简单刷墙翻新、造网红打卡点，而是要在保护、民生、产业、资金之间找到平衡，推动老厂区街区从“沉睡存量”转向活力空间。

住房城乡建设部、财政部等多部门近日联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，对老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区、历史文化街区镇区等作出分类指导，并提出健全全生命周期实施机制、建立可持续的投融资模式，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。

要做好一件事，需要“先干起来”。这是此次指导意见的一个重要精神，即支持符合条件的项目享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年，过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。这种灵活的土地出让方式，以及支持多元市场化投融资和REITs，大幅降低了社会资本参与门槛。这对推动老旧厂房、闲置楼宇转向科创、文创、养老等用途，打开了“先盘活、后规范”的通道。

从实践来看，老旧厂区街区改造之难，首先难在权属交织、多方利益协调复杂。不少老厂区历史跨度长，土地、房屋分属国企、集体、个人等不同主体，有的资产抵押、档案不全，地块碎片化，产权边界模糊。厂区内部还有原有职工、承租商户、周边居民等多元诉求，改造既要兼顾国有资产保值，也要保障居民居住权益、商户合理诉求，任何一方诉求没有理顺，都容易造成项目停滞。与此同时，用地性质、消防抗震、规划标准衔接，是另一道现实门槛，常常成为项目推进的堵点。

其次难在资金闭环难搭建，回报周期长、市场化吸引力不足。不同于新建开发项目，老旧厂区改造前期投入高，结构加固、管网更新、环境整治、遗产保护都要持续花钱；而存量更新项目大多不以高强度开发、快速销售回款为路径，现金流稳定但回本慢，单纯依靠财政投入难以为继，仅仅靠政府大包大揽，难以持续铺开。

面对多难问题，如果还局限于想，那依然全是问题。做，才能有答案。推开停留在“想”的阶段这扇门，先干起来，在行动的过程中，踏实前进的获得感会抚平“想”的焦虑，让人感到充实与自信。当然，“先干起来”并不是不假思索、毫无章法地蛮干，而是在开始行动之前，有明确的目标和基本的规划，找准前进的方向。

啃下老旧街区厂区改造提升的硬骨头，核心思路是跳出单一算账思维。社会资本过去不敢投、不愿投城市更新，一是启动成本太高，改用途就得补地价、变规划条件，钱还没赚到就先压上一大笔，二是钱投进去退不出来，资产沉淀在手里没有流动性。现在，用好过渡期用地政策，在不改变用地主体前提下，就能将老厂房临时转型为新产业新业态，并且简化了审批流程，降低了用地转换成本，给了市场经营主体稳定预期，减少了制度性阻滞。同时，资金层面搭建多元融资工具箱，让社会资本愿意进、留得住、能盈利。

着眼于问题，一步一步化解权属、审批、资金、运营各类难题，啃下一块一块硬骨头，一座座老厂区、一片片老街区，将在时代进程中焕发新机，成为产业升级的载体、工业文化的容器、市民宜居的家园。未来5年，城市更新走着走着，路会变得更宽。