季报解码 | 华侨城减亏，靠处置资产回血

观点网 华侨城第三季度的亏损在收窄，收入仍在加速下滑。

华侨城2026年第三季度报告显示，第三季度营业收入43.27亿元，同比下降24.20%；归属于上市公司股东的净亏损12.2亿元，亏损额较上年同期收窄18.63%，少亏约2.79亿元。

把口径拉长到前三季度，1-9月营业收入173.58亿元，同比微增1.96%；归母净亏损47.07亿元，同比扩大7.80%，多亏约3.40亿元；扣除非经常性损益后的净亏损48.63亿元，扩大9.02%。

收入基本持平、亏损继续扩大，经营现金流则由上年同期的净流入转为净流出9.83亿元，三个方向表现不一致。

收入的两种口径

前三季度收入微增1.96%，实际上全部由上半年贡献。

按公告数据推算，上半年营业收入约130.31亿元，较上年同期约113.16亿元增长约15%；第三季度单季43.27亿元，同比下降24.2%。

单季降幅已回到两位数，与上半年的双位数增长形成明显落差。公告未直接归因单季收入下滑，只说明经营活动现金流的下降源于销售商品、提供劳务收到的现金减少。

单季与累计口径同比变动对照（单位：%），归母净利润、扣非归母净利润为亏损额的同比变动，正值代表亏损收窄。数据来源：公司2026年第三季度报告

从经营数据看，去化仍集中在少数项目。

本期销售金额居前的为武汉华侨城欢乐天际中央区6.25亿元、武汉滨江商务区红坊项目（136号）6.19亿元、东莞松山湖203亩文旅综合项目5.98亿元、重庆沙坪坝小龙坎项目5.15亿元，武汉两个项目合计约12.44亿元，是当期销售的主要来源。

土地储备仍在千万平方米级别，截至报告期末，华侨城累计土储总占地面积1250.88万平方米，总计容建筑面积2103.24万平方米，剩余可开发计容建筑面积833.19万平方米。

8个主要在建项目规划计容建筑面积547.07万平方米，本期竣工面积45.44万平方米，累计竣工388.70万平方米；预计总投资1039.03亿元，累计投资783.54亿元，投资进度约75%。

存货规模大、竣工与去化节奏偏慢，是收入端难以快速修复的直接约束。

对于亏损扩大的原因，华侨城披露，资产减值损失较上年同期上升294%，主要因存货减值损失增加；投资收益较上年同期增加30%，主要来自处置股权收益；所得税费用同比下降53%，主要是递延所得税费用同比减少。

一边计提减值、一边处置资产，两条线方向相反，共同决定了当期的利润底色。

前三季度，华侨城非经常性损益合计1.55亿元，其中非流动性资产处置损益1.41亿元、政府补助0.93亿元、其他营业外收支净额-0.85亿元；单季非经常性损益1.58亿元，其中非流动性资产处置损益1.60亿元。

这也解释了单季亏损为何小于扣非亏损，单季扣非亏损13.78亿元，大于归母亏损12.2亿元，差额即来自上述非经常性收益。前三季度累计非经常性收益反小于单季，则是因为其他营业外收支净额转负。

还有一个口径细节值得留意，公司把对外委托贷款损益，以及子公司收取少数股东、参股公司往来款的资金占用费合计2.67亿元界定为经常性损益，理由是这类业务与正常生产经营直接相关、未来期间持续发生，“不再具有特殊性和偶发性”。

这意味着扣非亏损48.63亿元中仍包含这部分收益；若按更严格的口径剔除，经营性亏损的绝对额会更大。

减值的影响已经落到净资产上，华侨城前三季度加权平均净资产收益率-14.55%，同比减少5.19个百分点；基本每股收益-0.60元。

华侨城A 2026年前三季度主要指标同比变动（单位：%）。数据来源：公司2026年第三季度报告

现金与短债

利润表之外，现金流的变化更直接。

前三季度经营活动产生的现金流量净额-9.83亿元，同比下降120.19%，华侨城归因于本期销售商品、提供劳务收到的现金减少。

按同比幅度推算，上年同期约为净流入48.71亿元。

投资活动现金流净额同比上升397%，公司的解释是本期收回借款增加；这部分改善来自资金往来，而非销售回款。

资产负债表两端同时收紧，期末货币资金较年初下降37%，公司称主要因销售回款减少及偿还债务；短期借款较年初上升33%，为满足经营资金需求新增流动资金贷款；一年内到期的非流动负债下降48%，系偿还借款；应付债券下降100%，因存续债券将于一年内到期兑付、按流动性重分类至流动负债。

一边是货币资金减少、短期借款补充，一边是长期债务向一年内集中，债务期限结构明显短期化。

同期，华侨城总资产2562.33亿元，较上年末下降8.61%；归母净资产337.79亿元，下降12.77%，亏损正在直接消耗净资产。

对这家公司而言，下一阶段的观察点不在收入能否维持正增长，而在存货减值是否已充分计提，销售回款能否重新覆盖经营现金流出。

若短债继续以一年内到期的规模滚动，融资成本与再融资节奏会比亏损数字更紧张。

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