二三十层高楼将迎五道坎：电梯维修费怎么分摊最磨人

二三十层的高楼，一直是楼市里的“香饽饽”。开发商看重收益：同一块地，盖高层比盖五六层的多层能多卖不少。买房人看重居住体验：视野开阔，采光也好。但一位干了二十多年高层开发的老开发商，却给这股热情降了温。他认为，用不了10年，这类楼盘就要面对五道坎。

第一道坎，电梯。用到十年上下，毛病就开始变多，停梯检修越来越频繁，住二十几层的人最受罪。第二道坎，安全。真遇上火灾、地震，电梯一停，楼层越高，下楼逃生的路就越长。第三道坎，重建。楼大户多，推倒重建并不现实，水电管线和电梯只能小修小补。第四道坎，钱。维修资金花完了，业主还得续交；设施老化后，行情一弱，老高层比市中心的多层更容易“有价无市”。第五道坎，长期支出。公摊面积大，物业费也要跟着多交，这是一笔长期开销。

五道坎里最磨人的，偏偏是一件“小事”：修电梯的钱怎么分。低层说自己几乎不坐电梯，高层说修好了大家都受益。谁也说服不了谁，维修就一直拖着。房子是自己的，电梯却是大家的。

首尔一栋老公寓，就为这笔账闹上了法庭。这处公寓建成至今已有26年，老楼决定更换电梯。但一楼和二楼的居民对与其他住户支付同样的电梯更换费用提出异议。那些几乎从不使用电梯的低层居民认为，支付相同金额不合理；尤其是这里没有地下停车场，一楼和二楼居民几乎没有理由使用电梯。有居民表示，因为没有停车场，无论孩子还是大人都用不上电梯，一个月3万韩元，对他们来说是一笔不小的钱。然而，也有居民抱怨，住在公寓里的一楼和二楼住户，在搬运饮用水等生活必需品时同样会用到电梯。

居民代表委员会就是否让一楼和二楼住户少付费用进行了调查，大多数居民希望平均分摊，最终居民每月都要多交3万韩元。有住户认为，既然超过半数的人同意，按平均分摊并没有什么问题。但一楼的一位居民无法接受这个结果，向法院提起了诉讼。法院支持了低层居民：由于没有地下停车场，一楼和二楼居民很少使用电梯，在决定费用分摊时必须考虑这些情况。公寓内贴出告示，一楼住户负担40%，二楼住户负担60%。判决结果一出，公寓内气氛顿时紧张，有居民认为负担太重，也有居民认为不合理，但总体看来，多数居民能够接受。

然而，在其他公寓里，却出现了完全相反的结果。此前，京畿道杨平一处公寓更换电梯，公寓管理处对拒绝缴费的一楼住户提起诉讼。当时，法院站在公寓管理方一边：电梯维修费用属于公共区域维护费，无论住在哪一层，都需要支付同样的维护费。有居民表示，不能仅仅因为自己不使用，就否定整个社区的决定；既然同意共同支付，那样做就是正确的。

法院就同一问题作出不同裁决，是因为电梯更换费用的征收没有单独的法律规定。唯一的规定是须依照所有权份额来确定并写入管理规约，至于实际如何分摊，则没有统一标准。由于缺乏既定规则，当此类冲突发生时，唯一的解决办法就是居民达成共识。了解多户住宅的特点并互相做出让步，是最重要的方法。首尔没有地下停车场的公寓楼有500个，这些公寓楼在更换电梯时，类似冲突可能再次发生。

视线回到国内，政策层面已经在为老旧电梯更新和维修资金使用铺路。10月26日，住房城乡建设部披露：2026年全国已安排超长期特别国债资金309亿元，支持更新住宅老旧电梯19.7万台，另安排76亿元支持加装电梯2.8万台。11月1日起，成都新修订的住宅专项维修资金管理办法施行，电梯故障等8类紧急情形可由业委会或居委会直接申请动用维修资金，资金使用遵循“谁受益谁分摊”原则。

高层住宅的“五道坎”，说到底是一道共治题。电梯老化可以换、管线可以修、资金可以筹，难的是让不同楼层、不同需求的业主坐到一起，把“谁受益、谁分摊”的账算明白。首尔的案例说明，没有统一标准时，共识就是唯一的解法；国内政策强调“谁受益谁分摊”，也是把这条原则落到具体操作上。对住在高层里的普通家庭来说，与其等到电梯停摆才着急，不如提前关心小区的维修资金余额、长期修缮计划和业主共治机制。楼是自己的，电梯是大家的，这笔账早算清楚，后面的坎就好过一些。