核数师拒签财报 康桥悦生活审计待落地

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

11月2日早间，康桥悦生活发布公告，披露与关连方北京同道理合投资有限公司（以下简称“北京同道”）签三年期两项框架协议:车位销售代理年佣金仅两百余万元，但公司须支付可退还保证金，三年内每日最高余额上限达7000万元。

就在三天前，康桥悦生活刚发布 “无法表示意见”的季度更新--核数师国富浩华对公司截至2025年12月31日止年度综合财务报表中持续经营相关事项“不签字”。与此同时，最高人民法院已驳回附属公司再审申请，银行又申请对两块抵押土地强制执行。

一边是银行申请强制执行抵押土地，一边是向已退居幕后的创始人宋革委追偿。康桥悦生活正与银行谈抵押物处置和还款，同时宋革委已指定住宅、商业物业及停车位用于补偿，独立估值预计三个月完成。董事会仍认为按持续经营基准编表恰当，但核数师尚未获得充分审计证据。

一份“不签字”的季报，把康桥悦生活推到了流动性、公司治理与资本市场信任的交汇点。

关于核数师拒签财报事宜，11月3日，中国房地产报记者联系康桥悦生活，截至发稿前，未得到回复。

资料显示，康桥悦生活是一家总部位于河南郑州的中小型物业公司‌，并逐步将业务拓展到其他重点地区，服务覆盖全国10个省36个城市。截至2026年6月30日，公司在管面积4790万平方米，合约面积7000万平方米。

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审计“不签字”

要理解这份季报的分量，先看“无法表示意见”意味着什么。市场分析认为，所谓“无法表示意见”，不是直接认定公司破产，也不是认定财务造假，而是核数师未能就公司按持续经营基准编制财务报表取得充分、适当的审计证据。

公告披露了多项关键进展：最高人民法院已驳回附属公司就二审民事判决提出的再审申请，公司想通过再审改变二审结果已没有后续程序可走，二审判决带来的赔付压力更加确定。

为减轻二审判决影响并追回损失，康桥悦生活与相关银行沟通处理抵押物、探讨还款安排，并依据宋革委的全额补偿承诺函向其追索。宋革委已指定其控制的住宅物业、商业物业及停车位作为补偿资产，公司经初步审阅已甄选若干标的，现按内部招标及采购程序委聘独立评估师，预计评估工作约三个月完成。

与此同时，银行已向法院申请对两块土地进行强制执行，这两块土地是银行向河南诚桥授出贷款的抵押物部分。康桥悦生活方面人士表示，董事会及审核委员会已审阅管理层编制的截至2027年12月31日止期间现金流量预测，认为按持续经营基准编制财务报表仍属恰当，且不知悉关键假设出现重大偏离。

事实上，“假设性”与“审计确认”之间仍有距离。接下来三个月的估值结果与银行执行进展，将直接影响核数师能否就持续经营假设取得充分、适当的审计证据。

同策研究院联席院长宋红卫表示，“核数师须审慎判断公司持续经营能力。康桥悦生活诉讼结果未定、补偿资产未核验、强制执行影响不明，核数师缺乏关键审计证据，难以出具意见。这向市场表明公司持续经营存在重大不确定性，财报核心数据未经独立核验，投资者难以判断真实财务状况，进而影响股价、市值、信用和投资信心。”

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审计证据待落地

康桥悦生活当前最关键的变量，是补偿资产的独立估值预计约三个月完成。

汇生国际资本总裁黄立冲表示：“这个时间窗口之所以重要，是因为核数师国富浩华对财报出具‘无法表示意见’，核心正是无法取得充分、适当的审计证据，证明控股股东宋革委的补偿承诺和银行还款安排能够切实执行，从而无法确认公司按持续经营基准编制报表是否合理。”

旧担保不再是潜在风险，而是已经变成真金白银的赔偿账单。2021年宋革委控制的河南诚桥置业向银行贷款，康桥悦生活方面提供差额补足安排；二审逆转后，公司被判承担约4.737亿元及利息，审核确认的诉讼拨备达5.5亿元。截至2026年6月底，公司现金及现金等价物仅约1.35亿元，同期法院已从公司银行账户划扣约2.145亿元。在此背景下，宋革委指定其控制的住宅、商业物业及停车位用于补偿，公司正按内部招标及采购程序委聘独立评估师，预计评估工作约三个月完成。

未来三个月估值结果，是核数师就持续经营假设获取关键审计证据的重要变量。

市场分析认为，若估值足以覆盖诉讼拨备缺口，且抵押物处置与还款安排同步推进，核数师可能重新评估“无法表示意见”的基础；若估值不及预期或执行进展不明，审计不确定性或将延续。银行已申请对两块抵押土地强制执行，估值结果与抵押物处置进度构成该窗口期的两条观察线。

值得一提的是，康桥悦生活治理层面的关注并未消失。11月2日，公司披露与关连方北京同道续签2027年框架协议，车位销售代理年度佣金上限仅两百余万元，但公司须支付可退还保证金，三年内每日最高余额上限达7000万元。在现金仅约1.35亿元、诉讼拨备仍达5.5亿元的背景下，这笔资金占用进一步放大了市场对公司治理与资金安全的审视。

“核数师‘无法表示意见’，正是无法证明控股股东补偿和银行还款安排能够切实执行。后续关键看股东补偿能否到账、银行债务能否解决，以及核数师能否撤销‘无法表示意见’。”黄立冲认为，三个月的估值结果和银行执行进展，将决定这份“不签字”的季报是走向修复，还是继续拉长不确定性。