广州千万豪宅，烂了摊子

文/十一弟

位于广州珠江边的天河金融城，毗邻珠江新城，地段独一无二，寸土寸金。

最近，这里有一个千万豪宅项目，正在公开招募投资人，寻找能为其兜底善后的接盘侠——

珠光·金融城壹号。

项目开发商是广州本地旧改巨无霸——珠光控股集团，其早已陷入了严峻的财务困难，自顾不暇，进退两难。

这个总价卖到几千万的豪宅项目，基本停滞了。

金融城壹号的前身，是广州天河区黄埔大道东路人民制革厂地块。

这是一块综合性用地，规模很大——

有零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、其他商服用地。

唯独没有住宅用地。

但在这里拿地的开发商很精明，明目张胆地打起了擦边球，商办项目全都包装成了豪宅在卖——

比如广州鹏瑞1号，广州城投·天赋壹号，啓江42序，珠光·金融城壹号。

无一例外，全是商办当作豪宅卖的套路。

金融城壹号占地面积超过10万平米，容积率5.66，总建筑面积52万平米，其中可售建筑面积35万平米。

项目规划了14栋商业办公楼，分为三期开发——

一期地块有4栋楼，已经竣工备案并交付使用，主要问题是部分已售房源逾期办证、网签受阻；

二期地块有8栋楼，其中两栋楼已经竣备交付，6栋楼主体结构已经封顶，幕墙、机电、消防工程处于收尾阶段，尚未竣备，是目前保交楼、复工续建的核心区域；

三期地块仍是净地，已经取得了施工许可证，尚未开工，具备后续开发增值空间。

这个项目公开招募投资人，核心资产是二期地块的未售物业，包括大平层、叠墅、LOFT公寓、写字楼、商铺及车位，待开发的三期地块，还有已售未收房款。

到现在，金融城壹号项目已经欠下了逾101亿债务——

有拖欠承包方的建设工程款，欠银行的贷款，欠员工的工资，欠税务部门的税费，还有一大批购房业主催着开发商赶紧交房。

目前，项目在建工程和确权的房产已经被抵押，其中在建工程随整宗土地一并抵押、查封，没有单独分割抵押。

这使得金融城壹号有大量已售房源处于抵押状态，抵押、网签、交付三者冲突，是项目进行债务重组需要重点解决的难题。

项目重组协调人的计划是，打算优先采用共益债资金注入+工程统筹复建+代建代管运营+封闭资金监管+滚动回款偿债的联动重组模式。

在保留项目公司法人主体的前提下，推动项目复工续建、竣备交付、销售盘活及债务化解。

这次公开招募投资人，若有人愿意接手金融城壹号，盘活这个烂摊子，需要有能力填平上百亿的债务窟窿，将其从债务困境里解脱出来，注入更多资金，让项目重新转动起来。

十一弟查了下，金融城壹号在2019年入市时，面积135平米~165平米的大平层，开盘价定在了6万/平米~8万/平米；

面积200平米的叠墅产品，单价8万/平米；

面积250平米的大平层，单价超过了10万/平米。

项目可售面积35万平米，即便按照最低的6万/平米价格计算，总货值也有210亿。

金融城壹号的地段十分核心，南面还有一线江景，项目价格区间拉开得很大。

最贵的江景豪宅，后来竟然涨到了20万/平米，甚至25万/平米。

尽管金融城壹号陷入停滞，被上百亿债务压得转不动了，但项目仍然在售——

面积40平米~77平米的LOFT公寓，均价5万/平米~6万/平米；

面积206平米~375平米的南向江景大平层，均价9万/平米~13万/平米；

面积255平米~560平米的一线江景叠墅，单套总价5000万~9000万。

而且，看房还需要提前预约，验资1000万。

银行户头上没个千把万资金躺着，连样板间都进不去。

这情绪价值，真是给土豪们拉满了。

当然，最惨的还是前些年抢着上车的老业主——

有人交房入住了，但办不了房产证；有人付了全款，却还在等着开发商交房。

金融城壹号是商办性质，不属于住宅，产权最长50年，最短40年。

当年开盘时，项目不限购，但首付比例最低50%，贷款年限最长10年。

2021年，有个业主为了结婚买房，由于名下没有购房资格，便花了将近1500万，买了商业性质的珠光金融城壹号。

买的时候，项目已经封顶，但未取得预售许可证。

他想着珠光控股是大房企，应该不会出问题。

五年过去了，原本当初买的是婚房，现在孩子三岁了，都上幼儿园了，自己还在外面租房。

他买的房子，既办不了网签，也收不了楼。

后来他才知道，原来珠光金融城壹号的大部分房产，均处于抵押状态，且项目在未取得预售证时便已开售，导致几百套已售房屋无法网签。

开发商本来是可以抢钱的，但还是假装卖给你一套房子。

抢劫、诈骗整得跟卖房一样，财神爷来了，都得光着腚走。

另一位业主是在2023年买的，当时她卖掉了自己名下唯一的房子，全款1500多万购入了珠光金融城壹号。

当时她想方设法促成办理了网签，可到现在，还是没能收楼，自己在外面租房，每个月房租上万块钱。

按照购房合同，她应该在2024年年中就能收楼了，谁料开发商的交房时间，是一拖再拖。

当年抢得有多快，现在哭得就有多惨。

花了几千万，这买的是豪宅吗？分明是花了天价买的教训。

出人头地，就是被教训的过程。

这1500多万，要是没买豪宅，让它躺在银行里，光吃利息，这三年都有上百万了。

不过，开发商还是有良心的，绝对不坑穷人，专门收割富人。

你太富了，就是原罪——

本来想住豪宅，再吃一波房价红利，也来试一脚，结果自己成为红利本身。

去年底，金融城壹号遭遇了一大批业主维权堵门。

珠光控股的高管透露——

“项目已售的700多套房源中，有580多套已付款，但未网签。”

“未能网签的500多套房源，广州市房屋交易监管中心特事特办，已审批同意300多套房带押网签，但目前仍卡在银行环节，剩下的200多套房，仍在审批核对。”

“银行方面要求债务重组后才能涂销抵押，之后再办理网签。”

“目前，合生创展团队正以代管代建的模式进驻珠光金融城壹号，合生团队正在牵头和银行洽谈债务重组，当前正在推进中，争取6月底完成重组方案。”

当时，珠光控股的高管向业主们承诺，争取在今年一月份网签，计划在今年八月份前交楼。

现在，临近年底了，项目公开招募投资人的公告，才刚刚挂出来。

开发商的交房承诺，就像拼多多的砍一刀，永远只差0.01%。

他们说的话，连标点符号都不能信。

2020年前后，珠光控股母公司——珠光集团，以将近20亿的代价，将金融城壹号项目注入了上市公司。

按照35万平米的可售面积计算，项目注入上市公司的土地成本很低，每平米不到6000块钱。

等到金融城壹号入市时，这个千万豪宅的房价，相比地价翻了不止十倍。

为了开发它，珠光控股已经让项目公司背上了逾101亿债务，最终还是烂了摊子。

十一弟查了下，项目开发商已经是自身难保，无力回天了——

今年上半年，珠光控股营收不到11亿港元，净亏损2.6亿港元。

到上半年，珠光控股背负的有息债务规模，超过164亿港元，其中99.8%的借款要求在未来一年内偿还。

而上市公司手里的现金，只有1271万港元。

换句话说，珠光控股的财务状况，其实基本已经崩溃了。

即便如此，珠光控股上半年还实现了6732万的销售额。

其中有6453万销售业绩，是来自金融城壹号，半年又卖了1529平米的房子，单价已经跌到了4.2万/平米。

珠光控股的老板——朱庆伊，在朱氏三兄弟中最小，排行老三。

他的二哥是地产大佬、合生创展的老板——朱孟依，大哥是创办了广东新南方集团的朱拉伊，主营业务是中医药、健康养生。

朱庆伊跟二哥朱孟依一样，干的是房地产生意。

珠光控股的财务崩溃以后，去年底，已经把自己名下的沥滘村旧改、金融城壹号、云山壹号等项目，交由合生创展代建代管。

朱孟依想拉三弟朱庆伊一把，但无奈合生创展同样陷入了严峻的财务困境，兜里捉襟见肘。

兄弟情深，出不了钱，就只能出出力了。

最终能救命，能让项目起死回生的，还得靠外来的接盘侠，甘愿掏出真金白银。

这不由得让人想起《边城》的结尾——

也许明天就来了，也许永远也不来了。

当年的千万豪宅，现在看着，总有种骗不动的无力感。