广州二手房月成交稳定超8000套：贴息政策下，刚需入市意愿回升

中房报记者 吕颖雅丨广州报道

楼市“金九银十”落幕，广州交出了一份冷热不均的成绩单。

普睿数智广佛区域数据显示，“金九银十”期间，广州一手住宅成交面积114.14万平方米，同比下降3.4%。其中，10月成交面积61.74万平方米，同比微降0.7%。

相比之下，二手房市场表现相对活跃。广州房地产中介协会数据显示，9月、10月广州二手住宅网签分别为8430套、8513套，同比分别增长5.02%、5.65%；网签面积分别为84.01万平方米、82.90万平方米，同比分别增长6.28%、2.98%。

“今年‘金九银十’一手房成交不及预期。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，尤其国庆假期后，不少楼盘的来访量和成交量均有所下降，购房者观望情绪浓厚。不过，贴息政策带动二手房成交保持稳定，成为市场亮点。

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一手房成交平淡促销加码

普睿数智广佛区域数据显示，受现房销售新政影响，不少项目赶在广州相关细则出台前取得预售证，带动9月供应面积达到98.97万平方米，创下年度高位。

不过，供应放量并未明显带动成交。黄韬表示，今年下半年一手房市场缺少明显的政策刺激，购房者对“8·28新政”的理解也存在差异。部分购房者认为，既然国家正在推进现房销售，不妨继续观望。同时，受收入和房价预期影响，购房者普遍较为谨慎，认为未来一两年房价上涨空间有限。

“客户看房时反复比较、议价的情况比较普遍。”一位TOP20房企营销负责人表示，不少客户只是来看一看，成交转化率较低。即使有明确的购房需求，从看房到最终成交也往往需要多轮沟通和谈判。

“现在可选择的房子很多，还是想多看看。”正在考虑置换住房的陈女士表示，受家庭收入预期下降影响，不敢轻易增加负债。目前换房并非刚需，希望先把现有住房卖个好价钱，再考虑买新房。

尽管整体成交平淡，市场上仍有部分楼盘取得较好业绩。

10月，市区方面，珠江·金融城·颐德公馆以6.57亿元的成交金额位居榜首，保利翡丽甲第、万科理想花地分别以3.9亿元、2.74亿元位列第二、第三。

近郊方面，成交金额榜前四名均位于番禺区。其中，长隆万博悦府以4.77亿元位居榜首，敏捷·万博金湖壹号、越秀万博和臻、广州亚运城分别以2.98亿元、2.67亿元、2.64亿元位列第二至第四。

远郊方面，花都城投潮启云筑以3.85亿元、祈福万景峰以2.63亿元领跑。花都区多个项目进入成交金额榜前十，市场表现明显好于增城区、南沙区。

普睿数智广佛区域认为，“8·28新政”强化了购房者对“所见即所得”的预期，现房、准现房及承诺“竣备再供楼”的新盘更受关注，未能及时回应这一变化的期房项目，则需通过营销调整提升成交转化。

随着“金九银十”结束，房企也进入年度业绩冲刺阶段，促销力度加大。例如，保利广东推出“双11现房节”，活动期间每周成交前3套单位可享额外99折优惠，并可获得品牌家电大礼包、车位优惠等福利，二手房置换还可享最高8万元/套优惠。

与此同时，在黄埔区等竞争较为激烈的区域，部分项目售价较此前下降了3000元~5000元/平方米，特价单位优惠幅度甚至超过100万元。

上述房企营销负责人表示，未来房企将更加注重项目产品力和展示效果。随着年底业绩冲刺临近，房企仍将通过价格优惠加快销售回款，市场促销力度或进一步加大。

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二手房交易活跃刚需入市

与一手房相比，广州二手房市场表现相对稳定。

虽然受到国庆假期买卖双方外出游玩，以及新房促销力度加大带来的分流影响，广州二手住宅9月、10月网签量仍保持在8000套以上，与前几个月基本持平。

从区域表现来看，受贴息政策带动，符合条件的房源相对较多的外围区域，二手房成交增长较为明显。花都区、黄埔区和南沙区二手住宅网签套数同比分别增长34.71%、22.01%和20.05%。

一位房产中介经纪人表示，贴息政策对市区“老破小”也有一定带动作用。海珠区、荔湾区一些楼龄约20年的小区，有不少五六十平方米的小两房，总价在150万元以内。对于原本就关注这类低总价房源的购房者而言，贴息政策能够降低四五万元的购房成本，近期此类房源的带看量明显增加。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，刚需购房者对月供额度较为敏感。二手房中符合贴息条件的房源占比在60%左右，而新房不足30%。因此，当前刚需购房者更多转向二手房。10月份，部分业主主动将挂牌价从160万~170万元下调至150万元以内，以达到贴息政策门槛，“以价换量”进一步带动成交。

此外，部分购房者还担忧新房项目交付周期较长，转而优先选择现房及二手次新房源，置业决策节奏有所加快。同时，二手房仍有一定议价空间，也增强了其对购房者的吸引力。

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经济人口增长楼市需求有支撑

虽然广州楼市短期成交承压，但城市经济与人口仍保持增长，为住房市场提供了长期需求支撑。

广州市统计局数据显示，2026年前三季度广州地区生产总值同比增长5.7%，增速创近五年来同期新高，在全国十强城市中位居第二，仅次于深圳的6%。

人口方面，2025年末广州常住人口达到1910.10万人，比上年末增加12.30万人，城镇化率提升至87.56%，比上年提高0.32个百分点。

同年，广州户籍出生人口10.80万人，出生率9.97‰，自然增长人口5.24万人。在全国出生率普遍低于8‰的背景下，广州仍保持接近10‰的出生率，人口增长和城市吸引力展现出一定韧性。

对于后续市场走势，黄韬判断，11月、12月市场仍将较为平淡，但广州购房需求始终存在，对市场应保持信心。

另一方面，黄韬认为，随着现房销售逐步推进，房企的资金占用和建设成本压力可能有所增加，未来新房价格持续下降的空间或将收窄。尤其是在央企、国企项目占比较高的市场中，楼盘大幅降价的空间相对有限，市场底部基本形成。

上述营销负责人表示，短期内广州楼市仍需等待购买力和信心恢复；长期来看，经济增长、人口集聚和城市发展带来的住房需求仍将支撑市场。随着房企调整供货节奏、购房者预期逐步稳定，市场有望逐步走向新平衡。

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