区位价14230元/㎡！12处房源供选择！涉鼓楼沿江约17亩地块征收！

福州鼓楼区11月3日挂出一份征收补偿方案，住宅区位价14230元每平方米，被征收人放弃安置房改拿现金的，还能按确权面积再领118元每平方米的货币奖励。方案对应的地块在洪山镇原厝村104号，意见征求到12月3日截止。

这份告知书的文号是鼓房征〔2026〕35号，发布单位是鼓楼区住房和建设局，征收实施单位是福州凤凰房屋征收工程处，办公地址在杨桥西路6号隆凤新村东侧二层。被征收人要提意见，得在这个期限内带身份证明和房屋权属证明的原件加一份复印件去现场提交。

区位价14230元这个数字是本次方案里最核心的一个参数。选择货币补偿的，到手金额等于确认的合法建筑面积乘以住宅区位价加上被征收房屋建安综合单价乘成新率，再加118元每平方米的货币奖励。选择购买安置型商品房或者产权调换的，差价算法是安置房面积乘以销售均价，减去合法建筑面积乘以区位价加建安综合单价乘成新率，再减去公摊补偿。在签约期限内签约搬迁的，安置面积和被征收房屋合法建筑面积相等的部分，可以按被征收房屋建安综合单价结合成新率与安置房建安综合单价之差，拿到不超过差价款一半的优惠奖励。一等框架结构的建安综合单价这次定的是3800元每平方米。

公摊补偿这一块容易被忽略。签约期限内签协议搬迁的，按房屋确认合法建筑面积的百分之十给公摊补偿，每户最多不超过10平方米。选择安置型商品房或者产权调换的，这部分面积按住宅区位价补偿，另外再给1900元每平方米的补差优惠奖励。如果选货币补偿并且放弃安置房，这部分面积只能按118元每平方米给货币奖励，不计房屋建安综合单价。同一块10平方米，走安置和走现金，算法完全不同。

被征收人如果选安置，安置面积可以按两种方式算。一种是用确权面积加上公摊补偿面积，最多加10平方米，然后往最近的规范房型上靠。另一种是把被征收房屋价格除以安置房均价，得到的面积再上靠规范房型。标准房型是45、60、75、90、105、120、135平方米。买成套单元房的，签约期限内搬迁能另拿420元每平方米的成套房基础设施配套费补助，这笔钱计入被征收房屋补偿价格。

房源一共12处。现房里的统建或配建安置房有7处，丞相坊小区对接价12555元、优惠价8789元、市场评估价19175元；凤舞家园对接价12666元、优惠价10133元、市场评估价19391元；恒力博纳广场对接价14364元、优惠价12209元、市场评估价22223元；凤湖新城一区对接价14648元、优惠价11718元、市场评估价21816元；金辉珑岳花园一区暂定对接价16760元；鼓城凤兰景居和兴城花园对接价都是18618元。现房里的安置型商品房有4处，鼓城铜盘璟居和恒宇尊禧销售均价都是16980元，群升山悦居18030元，正祥西江月18360元。期房1处，屏祥公馆销售均价16980元。

这些价格不是拿来直接横向对比的。对接价、优惠价、市场评估价是三个口径，对接价是安置结算的基准，优惠价是打折后的实际计价，市场评估价用来衡量上调安置时的优惠幅度。方案里还按建成年限给了折扣，2010年及以前取得竣工验收备案的统建安置房按对接价七成安置，2011年到2015年的按八成，2016年到2020年的按八成五，2021年之后按对接价原价。2015年及以前竣工的安置房，一到二层再让两成，三到五层再让一成。上调安置也有说法，90平方米以下户型的上调部分按市场评估价八成五计价，105平方米以上每上调一档15平方米再让市场评估价5个百分点。优惠价要是低于对接价，就按对接价算。

非住宅部分的算法相对简单。办公用房的货币补偿金额等于确权建筑面积乘以8430元每平方米加重置价乘成新率，签约期限内签约搬迁的按合法建筑面积给843元每平方米搬迁奖励，选货币补偿的再给843元每平方米货币奖励。沿洪甘路一层营业性店面的货币补偿金额等于确权建筑面积乘以13826元每平方米加重置价乘成新率，搬迁奖励和货币奖励各是1383元每平方米。

地块本身在10月10日已经由福州市自然资源和规划局发布过控规及城市设计草案，公示期到11月9日。草案显示，同春药业地块和原厝村104号地块位于洪甘路以东、原厝路以南，用地面积1.88公顷，合28.2亩，用地性质是居住商业用地，容积率2.5到2.8，建筑限高100米。公示信息里提到，地块现状主要是福建省防汛物资仓储有限公司、洪山药材库等建筑，北侧是大儒世家花园，东侧是仁文江语城，南侧是洪山桥农产品交易中心、金帝天澜等项目，西临闽江，未来无遮挡可享一线江景，周边有福州软件园、金牛山福道、永辉超市等配套。这个地块编号是350102-TP-E管理单元E-4地块，公示期内的听证申请截止到10月16日。

这里有个口径差别需要说清楚。原厝村104号地块早前的选址面积是17.36亩，征迁房屋面积0.68万平方米，涉及41户；同春药业公司地块选址面积15.02亩，征迁房屋面积1.26万平方米，涉及1户；两幅地块选址面积合计约32.38亩，征迁房屋合计约1.94万平方米。控规里的28.2亩是两宗地合并之后的规模，差额主要是道路、边角和公共空间不计入可开发指标。拿17.36和28.2两个数字直接比较，会得出错误结论。

这两块地的征收不是临时起意。2023年9月鼓楼区召开旧改征迁百日会战，当时形成636亩出让土地，这两幅地块就在名单里。2026年8月24日，鼓楼区人民政府发布关于洪山镇原厝村104号地块项目房屋征收告知书，文号鼓房征〔2026〕27号，同日还发布了同春药业地块项目的房屋征收告知书，文号鼓房征〔2026〕26号，两个项目的房屋征收部门都是鼓楼区住房和建设局，实施单位都是福州凤凰房屋征收工程处。到11月3日的补偿方案征求意见，中间隔了两个多月。

鼓楼一线沿江住宅的供应确实断档了很久。大儒世家、融侨锦江、洪山桥小区这轮大幅地块开发之后，十年前出让的沿江地块主要是融汇江山和香开观海。融汇江山在杨桥西路289号、金牛山公园南侧，2009年开盘，后期瞰江的198到230平方米房源均价在1.6万到1.8万元区间。香开观海2016年开北江滨西河段，主力是136到176平方米精装大宅，2019年参考均价约3.3万元。距离这两块地最近的江语城项目，目前二手房挂牌均价约1.97万元每平方米。这些数字只能说明过去这一带的供应和价格样本，新地块将来卖什么价，取决于净地之后的出让条件。

按方案的设计，选择安置还是选择现金，差别主要集中在公摊补偿那10平方米，以及是否放弃公摊补偿面积上的建安综合单价。以一套确认合法建筑面积80平方米、一等框架结构、成新率0.8的房子为例，公摊补偿按10平方米封顶。选产权调换时，这10平方米按区位价14230元补偿，另加1900元每平方米的补差，合计161300元。选货币补偿并放弃安置房时，这10平方米只按118元每平方米计算，合计1180元。两者相差160120元。这个差额不来自区位价，来自方案对公摊补偿设置的两套算法。

签约期限是判断实际到手金额的关键变量。第2条里不超过差价款一半的优惠奖励、第4条里按合法建筑面积百分之十的公摊补偿、第5条里420元每平方米的成套房补助，这三项都绑定了签约期限内签协议并搬迁这个条件。方案同时写明了分户评估的路径，被征收人不同意按整体区位价计价方式签订协议的，可以书面申请，由征收实施单位委托评估机构对被征收房屋和产权调换房屋做分户市场评估，以市场评估价作为补偿安置依据。两条路走哪条，最终数字不一样。

意见征求到12月3日结束，后续还有签约、拆旧、净地、收储几个环节。控规限高100米只是一个上限，福州两江四岸管控下沿江地块原则上不再新建住宅，确需建设要做公建化立面。地块出让时间目前没有公开的确定安排。