利率破1%，100万当首付还是存银行？八年后差的不是钱，是退路

降幅都在收窄，一线环比已经连月转涨，上海二手房同比涨0.8%，是本轮调整里第一个翻正的一线城市。上海易居房地产研究院副院长严跃进的判断是，核心城市在率先探底回稳。但这句话只适用于人口、产业、交易还活跃的地方。放到人口净流出的地级市，同样的100万首付，八年之后面对的可能是另一套账。

房价只要跌一成，买房这边的净资产就和存款打平；跌两成，首付亏掉大半。而二手房从挂牌到成交，顺利要三个月，不顺要半年，急用钱就得让价。百城二手房价格还在同比下行，每一套成交背后，几乎都有卖家让过价。

存款的流动性是真实的。手机点一下，当天能取。房子的流动性是纸面上的，估值再好，变不成现金之前，只是账面数字。前三季度全国居民人均可支配收入34230元，一个三口之家一年到手十万出头。100万相当于这样的家庭十年收入。它是失业后的缓冲，是老人住院的押金，是孩子突然要交的学费，是你想递辞呈时那点底气。

对靠利息补贴家用的退休家庭，感受更直接。三年前100万存三年期，一年利息还有3万上下；现在按1.25%的挂牌算，一年1.25万，少了一大半。这类家庭没法加杠杆，也没精力研究配置，利率每降一次，日子就紧一圈。

把100万当成一个不可分割的决策单元，是很多家庭栽跟头的地方。要么全存，要么全买，两种都脆。更稳的拆法是分三层。留四成现金打底，覆盖三到五年生活开支，这部分不计较利息，买的是随时能取的能力。三成放稳健理财，对接两三年内确定要花的钱。剩下三成才进入配置层，去碰能对抗通胀的资产，核心城市房产是选项之一，不是唯一，前提是这部分的波动不影响家里正常运转。

每层各管各的功能。现金账户买时间，理财账户买确定性，配置账户买长期购买力。三层不全赢，但任何一层出问题，另外两层兜得住。100万全部存银行，八年后是一笔确定但不断变薄的现金。100万全部当首付，是把流动性押进一套房子，房价不涨，月供就是每个月固定流失的现金。

利率破1%之后，二选一的题本身已经过时。要同时保住两样东西：一笔随时能动的钱，和一份不被通胀吃掉太多的资产。重估发生的时候，手里还有没有可动用的筹码，比预测房价涨跌更重要。