中建玖合入局深圳旧改 南岭村16年漫长更新迎来转机

观点网 一纸战略合作协议，让沉寂许久的深圳南岭村旧改重新回到深圳楼市视野中心。

11月5日，中建玖合宣布，与深圳市南岭村股份合作公司（简称“南岭村股份公司”）签署战略合作协议。

深圳市龙岗区南湾街道党工委副书记、办事处主任费克俊在签约仪式上表示，南岭村区位优势显著、发展潜力巨大，是区域建设中的战略要地，其更新实践对区域经济跃升和产业提质增效具有重要意义。本次合作签约恰逢其时，是央地携手开拓城市更新的有益探索。

中建玖合董事长兼城市更新事业部总经理王艺超则表示，公司高度重视在深圳市场的深耕布局，将与南岭村股份公司精诚合作，充分发挥自身在投资开发、规划设计、产业运营等方面优势，助力城市面貌改善与民生福祉提升。

这意味着，中建玖合将参与到南岭村片区的城市更新工作。

对于这个曾被誉为“中国第一村”，却在过去十六年里反复搁浅的旧改项目而言，央企入局意味着实质性破局的时机已经来临。

“中国第一村”旧改往事

南岭村被誉为“中国第一村”，然而在改革开放前，这里曾因贫穷脏乱被戏称为“鸭屎围”，彼时村民人均年收入不足百元。

命运齿轮于44年前开始转动，1982年村里拿到43万元征地补偿款，当时村干部没有选择把钱分掉，而是用来建厂房、引外资，硬是把一个贫困村推上了工业化前线。

40多年后，南岭村集体固定资产超35亿元、人均分红超20万元，昔日小山村如今已是高楼林立、产业发达的富裕村，“中国第一村”的名号也由此叫响。

但辉煌的集体经济背后，是社区空间形态的严重滞后。

南岭村内建筑密度极高，多为二三十层带电梯但确权率极低的小产权房和统建楼，被外界戏称为“深圳版九龙城寨”。

荔枝花园、南晶小区、玉岭花园、锦绣山庄、南洋花园、富璟花园等50多个小区散布其中，超过2.3万套房源、居住近7万人，公共教育、医疗、绿地等配套供给跟不上人口规模，交通拥堵常年困扰当地居民。

于是，能够将一切“推倒重来”的城市更新成为了南岭村居民共同选择。然而，这条路远比想象中坎坷得多。

南岭村早在16年前就已开始尝试走上改造之路。

2010年，首次被纳入旧改计划，但同年底便与其余12个项目一起出现在深圳首批被清除的旧改名单上，原因是确权不足。当时政策要求最低70%的建筑面积可确权，而南岭村确权比例仅20%-30%。

2017年，南岭村被传出要进行棚改，而且还有天健集团将接手南岭村棚改项目的消息，但最后都无疾而终。

后来于2020年，南岭村转入土地整备利益统筹路径。当年8月，被纳入深圳市2020年度城市更新和土地整备计划，成为龙岗区第一批平方公里级重点利益统筹项目之一。

2021年5月，深圳公共资源交易中心公示，天健集团中标南岭村社区土地整备利益统筹项目前期服务商，随后开展了项目前期服务、土地整备规划研究、信息核查、测绘评估、实施方案编制等系列工作。

彼时有说法表示，南岭村后续开发的操盘人也是天健集团。

自2021年9月启动房屋信息申报登记以来，不到一年时间，南岭村旧改于2022年8月时的申报登记率便达到99.38%，仅剩少数房屋无人申报。

就在外界以为南岭村改造稳了的时候，事情的发展开始脱离预期。

2021年到2025年期间，市场上曾多次传出“项目黄了”“天健撤回”之类的消息。

直到2025年8月，《南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目实施方案》经龙岗区2025年第3次土地整备专题会议审议通过并公告，标志着这一项目终于取得实质突破。

如今，中建玖合与南岭村股份公司签署战略协议，正式入局“中国第一村”旧改，为这个历经坎坷的项目再次续上改造梦。

中建玖合“深圳局”

中建玖合发展集团有限公司是中建二局旗下房地产开发平台，前身为北京中建地产。

今年5月，中建二局董事长石雨曾向中建玖合提出要求：要加快推动企业转型，深刻把握城市更新市场的政策机遇和广阔前景，从战略高度系统推进企业加快向城市更新领域转型升级。

不久之后，中建玖合便迎来了人事调整，董事长王艺超的职务新增了城市更新事业部总经理，公司总经理张发明则兼任城市更新事业部执行总经理。

很显然，中建玖合正在加码城市更新赛道。

根据当前公开资料，其此前在深圳并没有任何城市更新布局。实际上，即便是整个“中建系”也是直到今年5月才在深圳拿下首个城更项目。

因此，南岭村旧改应该是中建玖合进入深圳市场的首次落子。只是，这场“首秀”并不容易。

资料显示，南岭村旧改项目位于龙岗区南湾街道南岭村社区，东临惠沙路，南临求水山公园，西临湖中路，北临龙岗大道，研究范围约345公顷，现状总建筑面积约373万平方米，毛容积率约1.49。

图片来源：深圳市龙岗区城市更新和土地整备局官网

根据项目实施方案，土地整备面积约251.94公顷，采用“货币补偿+留用土地”模式，整备资金约50.54亿元，其中直接补偿费49.23亿元。

留用土地46宗，总用地面积约89.03公顷，规划容积约584.48万平方米，其中住宅建筑面积约436.56万平方米，全部归属原农村集体经济组织继受单位（南岭村股份公司），另含商业（34.71万平方米）、研发（39.30万平方米）、厂房（39.35万平方米）及公共配套设施（18.81万平方米）等。

据业内人士分析，通过土地整备利益统筹模式，政府投入50亿资金整备了约250公顷的土地，成本相对比较低。

同时，通过留用地安排换取村集体支持，实现了多方共赢。南岭村股份公司亦可通过留用土地开发权，化解土地确权、区域规划等难题。

只不过，南岭村旧改存在不少难点。

一是项目体量巨大，整备加后期开发投入规模高，资金统筹压力不小；二是利益关系复杂，四大花园（荔枝花园、南岭花园、南洋花园和富璟花园）居住人口约占南岭村总人口三分之二，但当中大量房屋为小产权房，产权证明不全，导致确权难度大。

对于长期推进缓慢的南岭村旧改而言，央企入局无疑为后续留用土地的开发建设提供了更明确的资金与操盘预期。但从战略合作协议到具体项目落地，中间仍需经过留用土地出让、实施方案细化、搬迁补偿谈判等多个环节。

南岭村这场跨越16年的旧改长跑，能否进入下半场仍需时间给出答案。

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