黄欣伟：二手房套出来的钱，去哪儿了？

上海二手房的成交量，已经连续多月稳定在2万套以上了，对所谓的荣枯线也算遥遥领先了，但是离开手机屏幕走到中介门店和房东中去，他们却大多数依旧愁眉苦脸地笑不出来，点解？

这背后引申出一个悬疑：每月那么多成交，套出来的资金去了哪里？

一、旁观者都说上海二手房火了，但当事人听得都“火了”

房地产的K型分化，看来要在“全国和京沪分化、市区和郊区分化、新房和二手房分化”的三个分化之外再加一个，那就是——数据和体感分化，凑满四个现代（分）化！

单看报表，成交量持续回暖，行情似乎稳中向好；但落到真实市场，所有房东的体感都截然相反：一边是数据热火朝天，一边是卖房举步维艰。

带看稀少、买家佛系、议价空间巨大，已是二手房常态。为什么市场红利，普通房东完全体感不到？答案根本不在总量，而在结构。

数据好看，那就往深处“好好看看数据”，以免被市场的割裂与假象所误伤。

先看成交底盘：2026年1-9月全年数据，300万以内低总价房源，成交占比高达69%！可以这么说，是市区的老破小和郊区刚需上车盘，撑起了上海近七成的二手房交易量。

这部分成交，系今年春节期间政策松绑后，新上海人最基础的上车补仓需求。但当下的上海，彻底陷入“塔基狂欢”的阶段箱体：底层300万以内成交疯狂放量，但真正完成向上置换的第一步即晋级500万改善段的比例，断崖式下降到仅有17%，当然再向上的“空气就更稀薄了”。

至于中介和房东的事不关己也可以理解：上海每月2万多套成交，但上海从事房地产中介的峰值时候达到20万人，如今就算腰斩也茫茫人海乌央乌央，“拿不到佣金”的还是绝大多数；房东亦然，一个小区有多套房源在售但客户只有一个，于是邻居之间就容易上演《无间道》，价格的踩踏也不可避免。

供大于求之下考验的是人性，而人性又是最经不起考验的。

二、300万套现房东进退两难：不将就、换不起、不敢动

盲人摸象也好，幸存者偏差也罢，总之没有拿到市场红利的都“不开心”。

接下来就是核心之问：卖掉300万房源的那2万个家庭，他们的钱去哪儿了？

虽然拿不到这些数据，但是这69%到17%的“四转一”之间，现象是可以揣摩出来的。

首先，二手换二手的不甘心。

多数卖出的300万房源，本就是市区老破小或郊区刚需盘，普遍对户型老、公摊大、配套旧、居住体验差已经忍无可忍。如今拿到卖房钱，他们能怎么办？

在同区域置换，更符合市中心老破小卖房成功的房东，因为“都习惯了”，但既然是置换就要放大面积，“加20㎡就要七位数”，若房子的品相和自己曾经的“老破小”没有实质性差别，心理这一关难过；至于前些年郊区卖房提出的《时间换空间》逻辑，这对于市中心业主越来越没有吸引力，这和市中心动迁户不肯接受郊区远大新的心态是一样的：一辈子便利惯了，“打死也不去乡下”，所以更没可操作性。

其次，同地段新房升级，资金缺口巨大&压力过载。

如今上海新房产品彻底迭代，从外立面到公区、从抬板建筑到附赠空间，都是第一眼就会让购房者钟情的，但与此同时市面上的新房基本绝迹了小户型，起步就是两房三房，要留在原地段、置换品质新房，“向上置换”至少额外增补200万资金。

所以，在感慨“69%的300万怎么到了500万级只有17%”的同时，受到上海现房销售政策风雨欲来的挤压，11月上海新房市场受惠于供应井喷导致的成交大涨，也给那些还自以为皇帝女儿不愁嫁的改善型二手房东们一个明示：不是每个人都会改善置业，但永远有改善置业的人，问题是——他若有钱就会嫌弃你是旧房子！

第三，近期股市的上上下下，也在动摇部分成功套现者的心痒之处。

不用担心“卖掉300万房子的人住哪儿”的问题，已经少有人会冲动地卖房创业和卖房炒股，他们都有（至少是暂时的）居住地，但资金到手之后是持币观望还是进入股市博一轮快钱，也是时下各自的真实心态。

虽说“股市赚钱楼市花”的逻辑一直成立，但面对当下楼市进入存量时代&属于住宅消费的定性真实上演，买房赚钱的核心资产也不是“300万小房东”可以染指和触及的范畴。

当下，69%（约2万套）的300万成功卖房人，保守的“拿着钱不敢花”、困惑的“拿着钱不知怎么花”、偏激的“先花到别处看看能否能否给自己增加一下未来买房底气”，虽然都离不开房子，但心结也就是一句——毕竟房价不涨了，急什么？！

三、当下上海楼市，至多算是边际复苏

大多数在为上海二手房成交量持续坚挺而欢呼雀跃的人群，大多数是有产者对家庭资产回暖的鼓舞，少部分是未购房者对未来购房的信心。

但不得不说，那些从数据到价格的“重新回到”不代表昨日会以一模一样的方式回到今天，因为此一时彼一时，今天的上海楼市至多只能被定义为边际复苏，理由和判断有三：

其一：今天的“2万套”和曾经的“2万套”的差别是谁在推动？

2022年前的楼市长期单向狂飙，是买家推动型行情：房源稀缺、需求旺盛、预期乐观，房东跳价、买家争抢、全款锁房是常态，也是需求主动、市场坚挺的真实复苏。

如果说那时的“2万套”属于买房群体在抢房，那么今天的“2万套”其实是N个房东在向一个购房者兜售，没有自发爆发的购房需求，所有成交全部依赖房东大幅降价、互相踩踏、价低者得。

其二：未来的改善二手房，今天卖不掉未来更难卖。

今天你作为房东或有产者，手里是300万老破小更笃定，还是1000万老破大更安心？看起来，“300万和1000万怎么能比”？但从《哪个更容易流通》为指标来看，300万轻装上阵百分百跑赢1000万的剩女难嫁——300万不多但可以变现，1000万不少但拿在手里持续贬值。

未来随着现房销售和3.5代宅的持续进化，同等预算的购房者彻底不看二手。

其三，今天热销的新房都是定价触发，“上不封顶”的产品力是耍流氓。

就算杜绝了一叶障目，也不否认包括绿城悦海棠、宝业国展里、保利苏河晏、前滩尚园等几个四季度红盘的确火爆，动不动就认筹400%以上一房难求，但拨开云山雾罩的产品力吹捧，热销的终极秘籍就一个：定价！

徐泾地铁站旁卖6.2万、普陀内环边开10.3万，这种定价不仅是合理甚至堪称良心，反衬的是周边那些“高价剩女盘”，只因自己曾经买贵了就要未来市场来填补自己的损失，这逻辑很不市场哎！

今天卖不掉的二手房未来更难卖，刚愎自用有了新解：刚愎的，就留作自用吧。

前两天路过外滩，看到从外白渡桥到外滩源的夜色里，星星点点但绵延不绝的游客拍照打卡，不禁推己由人：他们莫非以为整个上海都是这般繁华24小时日不落的调调吧？

同理，被数据刷屏而裹挟着情绪的购房者，会不会也不明就里地认为上海楼市“回来了”，再加上主观的人与媒体鼓吹“再不买就买不起买不到了”，这和镜头前面各种姿势扭捏无差。钱去哪儿了没人知道，但钱肯定不会顺从到你想让TA去哪儿就乖乖就范。