吉林小伙花200万在长沙买14套房，年收租21万成功“退休”

年收租21.3万元，扣完空置、税费、维修和换租开销，落到手里大约10万到11万元。吉林小伙范俊杰在长沙买14套房“退休”的故事传开后，账面租金和净收益之间的落差，比“30岁退休”本身更值得看清楚。

范俊杰是吉林人，2020年结束北漂后到长沙生活。2023年年底，长沙限购政策开始松动，他在开福区买下第一套老房子，54平方米，总价20万元，北邻湘江，西边不远是湘雅医院。此后买入节奏加快，最集中的阶段是2024年到2025年年初，有时一个月买两套，最终凑齐14套。这些房子多是50到60平方米、没有电梯的两室，最便宜一套15万元，最贵24.5万元，200多万元全款拿下。

他的算法不复杂：不赌房价上涨，只赚租金现金流。翻新配齐家电后，月租定在1700元到2200元之间，租客以湘雅医院周边的陪护家属、医护人员和附近上班族为主。按14套全部租出去算，一年租金确实是21.3万元。但满租是理论值。截至2026年10月，实际稳定在租的是11套，对应年租金约18万元，剩下3套要么空着，要么还没完全跑通出租。21.3万元是上限，18万元才是账上真正进来的钱。

18万元离净利润还有距离。按一成空置率估算，11套一年机会损失约2万元；其中一套房子曾连续空置三个月，直接少收约6000元。

税费是第二笔。个人出租住房月租金10万元以下免征增值税，房产税按租金收入4%征收、目前减半执行，实际税率2%；个人所得税减按10%计征。按18万元年租金粗算，房产税约3600元，个税约1.8万元，合计2.2万元上下，房子空着也要申报。

维修是第三笔。老房子的水管、热水器、门锁轮着出问题，单套一年摊2000到3000元，11套大约2.2万到3.3万元。再加上物业费一年约5000元，换租时付给中介的半个月租金和保洁小修，一年又是1万元左右。按这些口径合计，年度持有成本大约在6.9万到8万元之间。18万元减去这笔成本，净收益落在10万到11.1万元，200多万元本金的真实年化回报约4.5%到5.5%，比账面“7%”的租售比缩水了将近三成。

范俊杰自己的账本也印证了这个变化。买到第四套时，他算过一套总价24.7万元、月租2300元的房子，租售比达到11%；后来好房源被扫得差不多了，单价涨了一截，平均租售比回落到接近7%，扣掉空置、维修和中介费之后，实际到手更少。他在社交平台上说得很直接：最佳入场窗口已经过去，不会再增持房产，部分资金转向了收息资产。

这套做法对买入价格极其敏感。2023年年底到2024年，长沙核心城区老房子价格处于低位，十几二十万元就能买到靠近医院、地铁的小户型，而同类位置的租赁需求又足够稳定，一跌一稳之间，租售比是被低总价“撑”出来的。长沙全市二手住宅租金收益率在3.7%上下，开福区约3.77%，范俊杰早期买入时的高租售比落在分布曲线的最右端，不是这类房子的常态。

老房子还有一层限制不在年度账本里：流动性。楼龄大、无电梯、没有正规物业的老破小，接盘群体本身在收缩，好租不好卖，急用钱时挂牌几个月未必有人接。14套房带来的现金流，建立在“一直能租出去、一直有人租”的假设上，而这个假设需要地段和租赁需求持续支撑，不是每套老房子都能复制。

21.3万元账面租金和10万元净收益之间隔着的，是空置、税费、维修、换租和流动性这一整套持有成本。范俊杰的模式在2023年年底到2024年的长沙、以那个价格、在那几个特定地段成立过，但当事人自己已经用停止买入给出了判断：接近7%的毛租售比，和扣完成本后4.5%到5.5%的净回报，并不是同一件事。

申明：本文仅为观点与信息梳理，不构成任何立场与事实性、投资性等参考、建议。如有侵权或其他问题，请联系下架删除。