曝万科旧宫“泊寓院儿”亏上千万，建万基金“不想玩了”

据查询获悉，北京安宇新筑住房租赁有限公司对应的长租项目是万科泊寓西直门项目，而北京建万亦兴住房租赁有限责任公司对应项目是万科北京“泊寓院儿旧宫芯社区”项目。

“泊寓院儿旧宫芯社区”项目开业于2025年11月，号称是建万基金在北京开业的首个大型租赁社区项目在，总建面6.5万方，一共8栋。

2023年，建万基金收购大兴旧宫项目地块后，委托万科进行开发建设运营，最终打造出了涵盖开间、一居室、二居室和三居室等多样化户型产品，共计1505间保障性租赁住房。

从公司层面看，北京建万亦兴住房租赁有限公司2025年实现营收178.6万元，实际不到2个月，总利润和净利润均亏损1563万元，旧宫项目刚开业运营投入大，也可以理解。

今年前9个月，该公司实现营收2524.4万元，总利润和净利润均亏损1662.8万元。该期末，其总资产7.74亿元，总负债5.27亿元，净资产2.47亿元，净资产评估值4.32亿元，对外转让价约4.93亿元。

转让方对意向受让方有多项严苛要求，意味着这笔交易背后隐藏着REITs、资产证券化等意图。

比如，意向受让方应成立时间不少于10年，注册资本金不低于40亿元；具备作为资产支持专项计划管理人的资格；具备公募REITs业务经验，已成功发行2单及以上公募REITs项目。

与此同时，该笔交易还要捆绑“重庆悠庐公寓租赁有限公司100%股权”转让。重庆悠庐公寓租赁有限公司成立于2023年2月，唯一股东是建信（北京）投资基金公司（代表建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金）。

重庆悠庐公寓项目2025年取得营收1111.9万元，总利润和净利润亏损1370万元，今年前三季度，实现营收约1.18亿元，总利润和净利润3.79万元。该期末，其净资产462.64万元，评估值3269.44万元，对外底价6708万元。

值得一提的是，今年10月14日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至N次扩募并新购入租赁住房项目）项目获得上交所审核通过，号称是全市场首单二次扩募的机构间REITs。

该ABS项目拟发行50亿元，原始权益人为建万基金、建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金，采用多期滚动发行框架，后续可按资产培育进度，持续把新购入的租赁住房项目注入资产池。

建信长租专项计划成立于2024年7月，首期发行11.7亿元，底层资产是上海浦江城邺、上海浦江天旸、杭州原筑壹号、武汉金域国际4个保租房项目，2025年9月底首次扩募购入南京天隆寺、江畔都会两个保租房，募集4.53亿元。

这意味着，北京建万亦兴公司（旧宫泊寓院儿）、重庆悠庐公寓公司被全资转让股权，实则是想装入前述机构间REITs项目中，成为分散化的机构投资品种，建万基金及建信长租基金也能借机退出。