这四家民企，正在用产品撕开南京市场“缝隙”

南京楼市这两年有一个值得细看的切面：总量还在，分化在加速；远郊承压，主城核心却在被重新定价。

这道“神奇缝隙”到底长什么样，单看数据不够，还要看项目、看企业、看这座城市里的消费力与产业底盘如何支撑。

本次「昱见未来」南京站，是昱见未来实战研修班在828新政落地之后，首场聚焦精装现房项目的研学活动。活动走访的几个项目，恰好提供了观察这道“缝隙”的入口。

瑞玺RICI在河西滨江以纯粹改善的完整社区承接高总价需求；凤起潮鸣用1.01容积率的真三层院墅，把“超低密”从指标翻译成可感知的空间秩序；中堃GARDEN86·西城花园以100%实景现房验证“信任前置”；门东源邸以定制化叠墅回应主城核心的占有需求。

这些项目分属不同开发商、散落在不同板块，但共享同一个前提：南京的改善需求没有消失，只是在用更挑剔的方式表达。

研学班走访:华润招商·瑞玺、绿城·凤起潮鸣、中堃·西城花园和中堃·VILLA门东源邸

这种挑剔，并不是购买力的收缩，而是购买力的升级。

德基广场2025年销售额262.4亿元，同比增长7.1%，蝉联全国店王，在一个非一线城市长出了全国最高的商业单店效率。金陵中环JLC以“城市社交客厅”的定位、轻潮奢的选品和30%南京首店，在新街口内部完成了一次年轻力的圈层补充。金基·国创园从南京第二机床厂出发，以“新旧共生”的原则运营十余年，成为国家级文化产业园区。

商业的店王效率、商办的长期运营，与住宅端的现房实景放在一起，指向的是同一件事：南京对品质的识别力，并不局限于某一个赛道，消费与产业的底盘仍然扎实。

回到土地市场，这种结构性判断有更直观的数据支撑。2025年南京土地出让金742.8亿元，稳居全国第五，同比微增8.1%，总量平稳的背后，是分化在加速。

主城核心典型溢价地块，体量都不大，容积率都偏低，竞价轮数却动辄数十轮。

房企抢的不是规模，是主城成熟地段上“供应断档×低密×小体量”三者叠加的确定性。拿地主体也在切换，中堃置业、金基集团、北谷地产、嘉宏集团是2025年以来出手最持续的几家民企。

四家民企不约而同地放弃了规模叙事，扎进主城低密赛道，但各自的“好”落点完全不同。

金基集团：用体系重新定义价格锚点

金基集团的底盘是一套跑了三十四年的完整开发体系。它长期坚持“小而美、专而精”，以“月系”为顶端、“樾系”为改善主力，聚焦主城高端改善，不盲目扩张。

项目端的量价是最直接的检验：山和月网签超九成、晨樾府去化近九成，屿樾府首开售罄、持续热销后进入尾盘，三个项目分处城东、鼓楼、城南，价格带不同，但都已走到尾盘或收官阶段。

这套体系最扎实的落点是产品兑现：景观端长期绑定顺景园林、名谷等团队，交付端以“金心交付”和自持物业维持口碑。从山和月、屿樾府，到九龙湖G28和鼓楼滨江G48，金基集团的逻辑始终是：在成熟板块的供应断档处，用远超区域现有水准的公区、立面和景观，重新定义价格锚点。

金基山和月实景图

金基山和月实景图

中堃置业：把“信任”做成实景

中堃置业走的是一条难却笃定的路：主城低密，主动全现房销售。2023年行业深度调整时，中堃置业选择逆势创业，判断是当行业从金融属性切换到消费属性，“信任”会成为最稀缺的资产，而信任要靠实景来建立。

门东源邸作为南京首个现房销售试点项目，在政策落地前就已以全实景入市——明城墙内近十年唯一出让的低密宅地，只做了48席叠墅，一宅一定制，没有两套相同的房子。首开28套成交25套，去化约九成，在2000万级以上市场中用实景兑现了“先于时代的确定性”。 GARDEN86·西城花园以100%实景现房状态公开，全盘86套纯洋房，公开时大半房源已被预订。中堃置业卖的不是预期，是看到即所得。

VILLA门东源邸实景图

GARDEN86·西城花园实景图

北谷地产：小地块、长线闭环、确定性

北谷地产的路径说明，民企的差异化机会不在规模，而在对主城小地块价值的识别。

映秦淮作为北谷在南京的首个项目，在当时的市场环境下打出了一波局部热度，也为北谷后续在主城小地块上的持续落子提供了市场验证。从映秦淮到孝陵卫G16，产品逻辑一以贯之：主城低密、小而美、差异化。

现房开发算账难，但难本身也筛掉了部分竞争者，留下的是民企可以做的赛道；风控与产品前置，隐蔽工程不省短期成本，再以“开发+自营物业+康养”做长线闭环。不追逐规模，把每个小地块做准做深，用确定性换空间。

北谷隐澍实景图

嘉宏集团：在成熟板块做深度下沉

嘉宏集团从常州进入南京，选择的是在百家湖核心区做深度下沉。深耕常州28年，连续5年蝉联常州房企销售金额第一，千万级豪宅市占率85%，综合开发能力和产品力本身有扎实的底盘。进入南京后近一年三次落子百家湖：G38万流江宁以约6000㎡泛会所、双泳池、六恒科技系统和全域抬升设计定位纯粹改善；G71容积率压至1.1，规划低密墅质住区；G08作为第三子，进一步完善平层与墅居的产品矩阵。

嘉宏集团的打法不追求单点锋利，而是用高配的产品力在单一板块内做深做透，形成“住进去就不想换”的体验厚度。

万流江宁实景图

把这四家放在一起看，它们只是南京主城低密赛道的一个缩影。当下的南京市场，卷产品、卷会所、卷景观、卷服务已经不是某几家房企的选择，而是整个行业你争我赶的良性竞争。各家在产品力、景观、会所、立面、交付上的投入方向不同，但都在往“好房子”的同一个方向走。不是一家独大地定义市场，而是各有所长地共同抬高产品基准，让不同偏好的改善家庭都能找到对应的答案。

更值得注意的，是这四家民企在调整期表现出的共性：不是被动收缩，而是在拿地端持续出手；不是追逐规模，而是把信念落在超强产品力上。金基集团选择用体系兑现产品，中堃置业选择用现房实景建立信任，北谷地产选择用主城小地块的识别力换空间，嘉宏集团选择用板块深耕做厚体验。四家民企路径不同，但都是用产品力应对市场变化。这种“敢拿地、敢做产品、敢长期投入”的状态，本身就是南京市场没有失去活力的证据。

南京的“神奇”不在于它没有分化。分化仍在，外围与核心之间的温差也依然存在。但恰恰是在这样的底色上，主城核心仍然有一批企业愿意用体系、用现房、用品类、用深耕去认真做房。金基集团、中堃置业、北谷地产、嘉宏集团是其中跑得最稳的四家民企，但也并非孤例——中国金茂这样的头部央企持续投入，颐居建设、奥体建设、扬子江置业等本土国企在主城改善和城市更新中稳定存在，与民企的锐度叠在一起，才构成了南京楼市完整的底色。

每一家都在寻找属于自己的精准购买力，市场也依然有相当一部分群体愿意为好房子买单，愿意为好商业、好产办买单。德基的262亿、JLC的首店矩阵、国创园的十余年运营，与这些住宅实践放在一起，指向的是同一件事：好房子在这里仍然能被识别、被定价、被认真对待。这道缝隙不大，但它真实存在，而且正在被认真经营。