重庆、海南也来了！已有23地落地现房销售细则

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重庆11月6日落地，海南11月5日落地。“8·28”新政实施细则，各地正在加速铺开。

根据中指研究院监测，截至目前，全国已有23个地区落地实施细则，除了上述两个地区外，还有一线城市北京、上海、广州、深圳，二线城市南京、苏州、杭州、成都、武汉、天津、合肥、宁波、温州、长沙、西安、济南，三四线城市十堰、金华、绍兴、亳州、荆门。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，从目前趋势来看，三四线城市进入集中落地期，另有南昌、绵阳、泸州等城市发布征求意见稿。

重庆：以“出让公告”划断，弹性空间较大

11月6日，重庆市住房和城乡建设委员会等五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。至此，重庆成为“8·28”新政后全国第23个出台住房销售制度改革细则的地区。

从政策文本看，重庆细则在框架上严格对标“8·28”新政的三条底线，即封顶预售、全额资金监管、现房销售优先。“但在执行口径与配套安排上，重庆留出的弹性空间较为充分，是已落地城市中相对宽松的一档。”中指研究院西南大区总经理汪勇表示。

汪勇指出，重庆以“8·28前发布出让公告”划定老项目，新老划断方面偏宽松。

在途项目界定方面，重庆明确，8月28日前已发布国有建设用地使用权出让公告的（即便在8月28日后才取得用地权），亦可纳入老项目口径，但需经项目所在区县（自治县）政府评估风险、能够确保按时建成交付并函告市住房城乡建设部门后，在2027年底前方可按原有预售条件办理预售许可。

在汪勇看来，以“出让公告发布时间”为界，而非单纯以“取证时间”为界的处理，使一批已完成公告、正在办理用地手续的项目得以沿用原预售条件，是企业普遍关注的宽松安排。

与此同时，重庆给公积金贷款发放留出弹性空间。

根据政策，借款人以预售方式购房的，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户；但在2026年8月28日（含）前已取得预售许可证（含部分取得）的项目，其后续申请的个人住房公积金贷款发放条件（主要指放款时点）可按原规定执行，不受新政“竣工备案后发放”这一新约束的限制。

汪勇表示，这一安排实质上是针对存量项目在公积金放款节奏上留出了弹性空间，有利于平滑新政对存量项目回款周期的冲击，稳定购房需求与去化节奏。

此外，重庆现房定金上限是5%，与广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥一致，明显高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%。

在土地款分期方面，汪勇认为，重庆实行“一年为原则、现房等特殊项目可两年”的触发式安排，政策激励导向明确。

海南：首个省域落地，以“三段式”衔接

在重庆细则落地前一天（11月5日），海南省住房和城乡建设厅、省自然资源和规划厅、国家金融监督管理总局海南监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》。

海南是首个以省域为单位落地实施细则的地区。不同于其他城市，海南在“新老划断”和项目分类上相对更为复杂，呈现出新特点。

根据此次政策，以土地出让时间将项目划分为三类适用情形。2026年8月28日（含，下同）后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售；2020年3月8日（含）至2026年8月28日期间出让土地的，现房销售条件等按原有政策执行；2020年3月8日前出让土地的，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

陈文静指出，其余城市均以8月28日单一节点划断，海南因2020年已有一次制度切换，形成“新地新办法、中间地带按老办法、更早的地鼓励现房销售”的三段式安排；另外，海南要求8月28日当日出让土地即适用新政策，也与其他城市不含当日的写法不同。

值得关注的是，海南是我国首个全面推行现房销售的省份。早在2020年3月份，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，对新出让土地建设商品住房实行现房销售制度。不过，到了2023年底，这一制度在执行层面出现松动，部分新出让地块的商品住房项目重新允许预售。

数据显示，政策实施以来截至2026年年中，海南出让370余宗现房销售住宅用地，销售约7.5万套。

海南与其他城市另一个不同是，其他城市对新出让土地普遍要求“优先（或原则上）现房销售＋预售封顶即可”，海南则为城市更新配建商品住宅留出预售通道，沿用此前预售制度安排。

陈文静表示，此次细则明确市县政府批准的城市更新项目配建商品住房可继续按预售制度执行，取消“经省级主管部门备案”前置条件，只保留市县政府批准，审批口径进一步放宽；同时，2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目如实行预售，单体建筑应完成主体结构封顶，主要针对城市更新配建商品住宅；对“8·28”前未取得工规证的预售项目，原则上执行新预售条件，未设过渡期。

三四线城市集中落地，新提法不少

整体来看，现房销售细则的落地路径已趋于清晰：一线城市率先实施，二线城市跟进，到了目前阶段，三四线城市开始集中落地。

截至目前，三四线城市十堰、金华、绍兴、亳州、荆门已经落地细则，南昌、绵阳、泸州等城市发布了征求意见稿。

陈文静指出，新落地实施细则的城市出现了不少新提法。诸如金华明确“8·28”后新公告项目，单次预售规模不低于5000平方米（不含最后批次）且不得小于整栋，是首个明确单次预售规模的城市。

亳州明确“8·28”前已拿地但未取得工规证的项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理，确保能按时建成交付的，预售条件、预售资金监管等仍按原政策规定执行，是截至目前唯一针对此类项目未设时间限制的城市。

荆门作为此前现房销售试点城市（2023年10月出台《荆门市商品房现房销售试点工作实施方案》，试点时间为2023年10月-2026年9月），本次实施意见涉及三方面九条政策，也呈现一些新特点，其中“8·28”后新出让土地，原则上实行现房销售。

陈文静说，荆门是截至目前首个明确“8·28”后新出让地块原则上现房销售的城市，“原则上”也是对此前政策的延续，新政未提及历史遗留项目。从现房销售试点项目来看，荆门2023年被住建部确定为湖北省现房销售试点城市，首批两个试点项目楚荣·和府、城控·易居苑于2024年4月启动建设，截至2025年5月两项目去化率均达90%以上，也为这次细则落地积累了实践基础。

陈文静表示，截至目前23个地区落地现房销售实施细则，二线和三四线城市整体灵活度更高，也有更多城市明确鼓励保函置换（金华、绍兴、亳州均有提及）；此前现房销售试点城市的细则也有落地，具有一定标杆意义，荆门政策细则更多是在“8·28”新政框架下，把既有实践制度化、规范化，也为其他列为试点的城市提供了参考借鉴。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 付春愔