楼市暖成这样，怎么还少了1.1万亿房贷？

2026年前三季度，二手房网签面积61746万平方米，比去年多了10.7%。

新房销售面积还在往下走，两项一加，总成交面积也就少了2%。

难怪有媒体看完这张表，写下四个字，“回稳向好”。

央行偏偏也发了一张表。

同样这九个月，个人住房贷款余额净少了1.10万亿元。

房子卖得热闹，借钱的账往回走。要说接下来房价该涨了，我就问一句，准备用谁的钱抬？

01 两套房都成交了

央行表给得挺细，三季度末，人民币房地产贷款余额50.08万亿元，同比降5.2%，前三季度少了1.90万亿元。里头个人住房贷款剩35.91万亿元，同比降4.1%。房贷发出去一笔，账上加一笔。有人卖房结清旧贷，有人拿积蓄去提前还款，账上都得减。这九个月算下来，减掉的比加进去的多。

举个例子。一家人想换套小的，旧房挂200万，几个月没谈妥。中介后来打个电话，说180万有人肯签。家里一合计，行。拿60万把旧贷结清，再花90万全款买套小的。撇开交易费用，还能留30万应急。

两套房都网签了，这家人少欠银行60万。 以前工资一到，先往还贷那张卡上划一笔。哪天想换工作，还得想想中间少领一个月工资能不能扛得住。现在家里挤一点就挤一点，月底那笔原本要给银行的钱，这下能自己留着了。

卖大的换小的，卖近的住远一点，上班多坐几站，手里多留一点钱。还有人租约快到期，确实得找个地方住，怕新房交付出岔子，宁可买套看得见、能交钥匙的二手房。有些人还能走公积金，这笔需求就用不着全往商贷上找。这几拨人到了网签表上，都叫成交。

以前讲“量在价先”，先成交的人敢借，后来的人肯加价。卖家一看隔壁都签了，自己再多挂点。现在谁舍得先往下改挂牌价，谁先约到人签字。好卖的是降完的那个价。 还是那套房，挂200万的时候几个月没人买，180万签了，有人倒敢拿这笔成交，劝下一家重新挂200万。卖家当然爱听。劝的人也轻松，那20万又用不着他掏。

02 信心挺好，您先掏钱

真信楼市要起来，开发商舍得拿钱开工，买房人舍得在贷款合同上签字。前三季度，全国房地产开发投资53364亿元，同比降20.6%。开发企业到位资金56813亿元，同比降21.6%。到手的钱少了两成，往工地上花的钱也少了两成。旁边有人替他们宣布信心恢复了。人家少投了两成，您替他高兴，这信心来得可真省钱。

买房的人也有一本账。按国家金融与发展实验室的数据，居民杠杆率从2024年一季度的62.3%，掉到2025年末的59.4%，到今年三季度只有56.4%。从2023年二季度起，房贷余额同比已经连续十几个季度负增长，今年二季度在负3.7%左右。不含房贷的消费性贷款，增速也从负0.2%掉到负1.8%。房贷以外，连消费贷也在往回收。

有人看着利率直着急。钱都降到这个价了，你们就舍不得多借一点？

我2024年写过这事。银行给的是名义利率，回家得拿自己的工资和开销再算一遍，这笔债还起来有没有轻一点。房价要是还往下走，年底一看，省下的利息是真钱，房子跌掉的那截也是真钱。

你拿一张利率表给两个人看。一个刚找到稳当工作，一个刚领到离职补偿。后者手里的钱也许够首付，可他得靠这笔钱撑过几个月没工资的日子。销售问他这个月订不订，他还在想下个月能不能找到工作。

二十年的贷款，落笔签字只要几秒钟，工资得领两百四十回。 妈的，利率给得再好，也得先让我知道下个月在哪儿上班吧？所以钱便宜了，照样有人挑套总价低的全款买，也有人拿钱去提前还贷。眼下少欠一点，往后每个月就少惦记一件事。

03 首付这笔能帮，月供得你自己来

今年的政策是真没少出。政府工作报告鼓励地方收购存量商品房做保障房，会上又讲稳楼市、盘活存量。换房的个税退税延到2027年底，个人卖持有不到两年的房，增值税率从5%降到3%。公积金提取范围放宽，贷款上限往上提，房贷贴息也摆上桌了。

地方更勤快。超百城下调首付，不少城市首套15%、二套25%。限购接着松，多孩家庭、人才、退役军人有公积金提额的办法，还有购房补贴、以旧换新、房票。嫌第一笔钱难凑，就给你往下压一点。嫌换房交税肉疼，就给你从税费上省一点。售楼处跟你聊半天，最后忍不住问，您到底还等什么？

等工资啊。首付就凑一回，月供得月月还。

再把去年那行数找出来。去年头九个月，个人住房贷款余额净减2411亿元。今年同样九个月，少了1.10万亿，净减少的规模是去年的四倍半。 今年的首付比以前好凑，利息也更便宜。招数出了这么多，房贷余额缩得比去年还快。就这速度，单拿成交量说人家又敢借钱了，我是真有点佩服。

这些政策在一些核心地段确实见效。一线城市新房价格环比从2月连涨到9月，上海二手房价同比转正，北京、深圳一些核心板块的二手房成交也在增。挺好。劳驾写报道的时候把地名写全，北京、深圳后头那四个字也带上，叫“核心板块”。

你要真有套房挂在一座人口还在往外流的小城，中介来电话，先问你肯不肯再便宜两万。你说上海都涨了呀。对面大概会停一下。“哥，我问的是咱这套。”

有些地方就靠一两个厂发工资，年轻人毕业了往外走。房东挂着一套想出租的房，等了两个月也未必有人来问。真租出去了，那点租金还顶不上月供。厂里哪天少开两个班，工资跟着少一截。银行能把利率写成2字头。厂里下个月开几个班，售楼处还真答不了。到了不少二三四线城市，补贴给了一轮又一轮，房东想快点卖掉，还得自己低头改价。

04 去化也有喜报

开发商少开工，买房的人也少。供给收得比需求快，去化率反倒可能变好看。打个比方，原来推100套卖40套，现在推50套卖30套。去化从四成变六成。少卖了10套，喜报还能多发一条。要是新闻只写后面那行百分比，还真挺提气。

我乐意见到库存少一点。开工少了，往库存里添的房子也少，市场可以喘口气。要猜房价什么时候触底，还得看工作稳不稳、收入有没有希望多一点。前面那户人把大房换小，已经有了个地方住。哪天他愿意再借钱，得是对往后的收入有了把握。

去杠杆这段也有好处。少一笔债，下次工资断一阵，家里就少一笔必须按日子付的钱。房价阴跌，存款在银行堆着，日子是得慢慢过。日本九十年代后期、美国2010年前后，都磨过这么一段。咱们政策介入早，底线守得紧些，居民自己的债照样是一户一户还。

我给做楼市报道的各位提个建议。下回发成交喜报，把央行那张表也贴在底下。哪天卖大买小的人觉得日子稳了，又肯借一笔钱换套大的，“回暖”俩字我给你加粗。