十月土拍“秋意”浓，300城平均溢价率跌至年内低点

头部房企拿地放缓、溢价率下降，十月的土拍市场“秋意阵阵”。

中指研究院最新数据显示，2026年1～10月，100家房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅较1～9月缩窄3个百分点。

从权益拿地金额看，华润置地（01109.HK）位于榜首、拿地金额711亿元，保利发展（600048.SH）拿地金额696亿元位居第二，中国海外发展（00688.HK）拿地金额444亿元位居第三。

此外，建发房产、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地产（00123.HK）、绿城中国（03900.HK）、中国金茂（00817.HK）、滨江集团（002244.SZ）前十月的拿地金额分别为372亿元、356亿元、327亿元、266亿元、243亿元、183亿元。

中指方面称，前十月部分企业拿地金额虽然同比增长，但均为累积优势。从十月单月拿地来看，10家重点拿地企业中，华润置地、滨江集团拿地投资势头较为强劲，建发房产、中国金茂拿地力度也有一定提升，其余6家房企拿地力度均放缓。

土拍市场溢价率也在降低。10月，全国300城平均溢价率跌至1.4%，为年内最低；期内京深沪三个一线城市均没有土地推出，三四线城市虽然继续推地，但多为地方国资底价拿地。

不过，部分核心区域的优质地块，还是能吸引房企激烈竞争。

比如郑州中原区二砂片区24号地块，由四川邦泰以6.17亿元竞得，溢价率20.76%。苏州苏地2026-WG-Z45号地块，由建发房产以总价6.46亿元竞得，溢价率19.62%。杭州萧山世纪城核心单元XS010304-07地块，由滨江集团以总价29.69亿元斩获，溢价率48.53%。

值得注意的是，此前9月，土地市场已出现降温迹象。中指研究院表示，今年1～9月，百强房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%，降幅较前8月扩大2.7个百分点；9月，全国300城土拍平均溢价率6.9%，较8月下降。

而8·28新政的出台，将是土拍变革的转折点。新规之下，房地产开发、融资、销售等基础性制度被重塑，新出让土地项目优先实行现房销售、预售门槛提高至主体结构封顶，意味着房企从拿地到回款的资金占用周期被拉长，拿地门槛抬升。

业内认为，由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售的匹配程度。在此之下，房企将更偏好核心区域、业态独立、面积可控的“小而美”的土地。

不过，经历连续两个月的低温状态后，在接下来的十一月，土地市场将出现一波出让“小高峰”。

克而瑞地产研究表示，11月15个重点城市计划出让涉宅用地241宗，其中14城239宗宅地起始总价合计约1091.33亿元。一线城市中，北京、上海、广州、深圳零星挂地，合计11宗。

北京方面，11月预计出让4宗涉宅地块，总起始价115.04亿元，包括朝阳区2宗、平谷新城、昌平区各1宗。其中，朝阳区2宗地块位于将台城市更新单元，起始楼面价分别约4.60万元/平方米、5.18万元/平方米，是稀缺的主城低密改善型供地。平谷新城、昌平北七家镇两宗则为远郊补量。

二线城市则集中放量，成都、南京、苏州、佛山四城合计出让166宗，占15城总量的68.9%。其中成都以60宗居首，总起始价175.65亿元；南京以51宗、261.51亿元的总起始价紧随其后，为当月出让总起始价最高城市，占14城总起始价的24.0%。

展望后续土拍走势，业内认为，一线城市核心区域的优质地块，有望保持一定竞争热度；区位及产品优势不突出的地块，则面临更大的去化和投资测算压力。长期的市场走势，则主要取决于楼市修复情况、地方供地节奏及新规落地进程。