3年买12套“老破小”，仅1套为贷款，年收租约20万；长沙“包租公”最新回应：准备卖

“我现在在长沙一共有14套房产，2套自住，12套出租。”吉林小伙范俊杰介绍，这些房子全部是住宅性质，并非商业公寓，面积在30平方米至50多平方米之间，房龄均在2000年以前，大部分在开福区，为2023年到2026年间陆续购入，仅一套为贷款。

范俊杰表示，他一直比较坚定地选择小面积的老房子，是因为这类房子总价相对可控，租赁需求也比较明确。“房源集中在同一区域，更方便日常管理。”

目前，他的12套出租房每月租金约1.78万元。

房子买得多，如何减少空置、控制维护成本，成了日常运营的重要部分。“我主要通过自媒体、房产中介和线下广告栏等渠道招租，尽量将出租时间安排在春节后、元宵节前后以及毕业季等租房旺季。”范俊杰表示，“这些房子最长空置期超过半个月，也有房源挂上网后，短短几小时就租出去了。”

此前，范俊杰曾表示遇到合适房源还会继续购买，如今有了新的打算：不再买入，准备逐步卖掉手中的两三套房子。

“装修好一点的，位置靠近核心区域或者医院的，出租就比较快。”范俊杰发现，租客对房屋居住体验的要求越来越高，装修条件一般的房子，即使价格有优势，也不一定能租出理想的价格。

“现在租客越来越务实，更看重装修和实际居住体验。”范俊杰介绍，这也让他意识到，房子买下来并不意味着就能稳定收租，后续的装修和维护同样影响租金。

如今，他准备逐步出售其中两三套租售比低于平均水平的房子。

“现在性价比高、符合我要求的老房子越来越少了，合适的房源不好找，而且房子多了，管理起来也更复杂。”范俊杰表示，自己已经不打算继续买入“老破小”，而是希望先把现有房源运营好。

这几个月，他重新核算了房产的投入和回报。此前，他曾按房屋价格和租金粗略估算，租售比约为11%；如今将装修、维修、空置等隐性成本纳入计算后，综合数字约为6.6%。

虽然不再打算继续买入，范俊杰对当初选择长沙并不后悔。

2019年，他从吉林来到长沙，开始关注当地租赁市场，2023年正式陆续购房。“如果重新选择，我依然会非常坚定地在长沙买老破小。”在他看来，选择一座城市，不能只看房价和租金，还要看它是否适合自己居住生活。

“长沙对年轻人比较包容，生活成本相对低，晚上也很热闹，烟火气很浓。”范俊杰告诉记者，这几年，他感受到有越来越多外地年轻人来到长沙生活。在他看来，这些变化让他对长沙的城市活力保持信心。

“对一项资产有信心，不代表就要把所有资金都投进去。”如今，范俊杰也在调整自己的资产配置。他介绍，目前资金大致分为三部分：约30%至40%配置在波动较大的股票和创业公司投资中；剩下的配置在相对稳健的资产中，包括房屋租金收入和红利类基金以及银行存款、保险等低风险资产中。

“不同资产的风险不一样，不能把鸡蛋都放在一个篮子里。”在范俊杰看来，房产的优势是出租后租金收入相对稳定，但缺点是流动性较差，出售需要挂牌、寻找买家、办理过户；红利类资产变现相对灵活，但价格也会随市场波动。

“普通人很难准确预测市场，与其押注某一种资产，不如根据自己的风险承受能力，做好不同资产的比例配置。”范俊杰说。

对于想要效仿自己购买“老破小”的人，范俊杰也有不少提醒：“不能只算买房花了多少钱、一个月能收多少租金。中介费、税费、装修投入、房屋空置期，以及家具家电和易损件的更换成本，都应该提前算进去。”

“如果只是为了单纯投资，我还是建议大家慎重再慎重。”范俊杰说。