今明两年，应该“尽快买房”还是“持币观望”？马光远说清楚了

房子在中国人心中的分量，从未因为市场调整而减轻。“有房才有家”的观念、落户与子女教育的现实需求、以及长期形成的安全感预期，共同构成了住房需求的真实底座。变化的不是“要不要住”，而是“什么样的房子值得买、在什么时候买”。

城镇化仍在推进，但需求的结构已经不同

2025年末，全国常住人口城镇化率为67.89%，城镇常住人口95380万人，比2020年增加约5190万人，年均增加约1036万人。城镇化率的提升仍在继续，但节奏已经从高速扩张转向提质增效。新增城镇人口不再均匀地流向所有城市，而是向产业密度高、就业机会多、公共服务优质的核心城市和城市群集中。

这意味着，住房需求的总量底座仍然存在，但需求的空间分布发生了深刻变化。过去那种“只要有城市，房子就会涨”的普涨逻辑，已经被“人口和产业流向哪里，住房需求就在哪里沉淀”的结构性逻辑所替代。

马光远的“三个20%”：分化时代的筛选框架

经济学家马光远在2026年多次阐述的“三个20%”框架，为理解这种分化提供了一个可操作的视角：未来只有20%的城市值得买，20%的开发商值得信任，20%的楼盘值得持有。他同时指出，真正具备资产属性的房子“实际可能不到20%”，超过80%的房子将回归纯粹的居住功能。

这一框架的意义不在于精确的百分比，而在于它清晰地划出了筛选的维度：城市的选择、开发主体的选择、产品本身的选择，三者共同决定了一套房子在长期持有中的价值轨迹。

城市维度：人口与产业流向，决定了需求的厚度

马光远判断，到2031年前后，少数核心城市的好房子会超过2021年高点，但全国约70%的城市房价回不到当年水位；北上广深“没有悬念”。这一判断的数据支撑是具体的：深圳2025年新增常住人口25.9万人，增量居全国大中城市首位；杭州、成都、合肥等产业基础扎实的城市，人口净流入的态势没有改变。

从房价数据看，2026年9月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，自2月以来保持持续正增长；二手住宅环比上涨0.2%，已连续7个月上涨。修复集中在核心城市，但它不是所有城市的同步回暖。三四线城市和远郊板块的去化压力并未因一线城市的成交活跃而同步缓解。城市选择的实质，是判断这个城市是否在持续创造就业、收入和公共服务的增量，而非简单地按“一线、二线、三线”的标签来划分。

开发商维度：央国企主导格局已定，交付确定性成为选房前置条件

马光远“只有20%的开发商值得信任”的判断，在2026年的销售格局中找到了清晰的对应。克而瑞数据显示，2026年1—10月，TOP100房企中央企销售金额占比50.2%、地方国企23.8%，两者合计约74%；民营房企占比19.6%。前10名中无民营房企，前20名中民企仅滨江集团、碧桂园、邦泰集团3家。

这一格局是过去几年行业风险出清的结果，也意味着财务稳健、交付记录良好的开发主体，正在成为市场供给的主力。对于购房者，选房时把开发主体的资金稳健性和交付记录作为与地段、户型并列的筛选条件，比单纯比较价格更能规避交付风险。现房销售和封顶预售的制度安排，进一步将交付确定性从房企信用转向制度约束，但选择一个在周期中经受住检验的开发主体，仍然是降低风险最直接的环节。

产品维度：居住体验的权重在系统性上升

马光远“只有20%的楼盘值得持有”的判断，对应的是产品力在定价中权重的上升。2025年5月起实施的《住宅项目规范》将层高提升至不低于3米、4层及以上强制设置电梯、卧室分户墙隔声不低于50分贝，从强制性标准层面抬高了“好房子”的底线。与此同时，低密地块的供应占比在持续提升，25个重点城市容积率2.0以下的成交用地占比已达49%，1.5以下占比24%，新建住宅的产品形态正在从高密度高层向小高层、洋房和低密改善倾斜。

产品分化的逻辑是清晰的：在同一座城市、同一个板块内部，产品力、物业水平和维护状态的差异，正在被市场逐项定价。核心区次新、低密改善、物业良好的房源，流动性和价格韧性经过了更长周期的检验；而房龄过长、维护薄弱、密度过高的房源，即便在成交活跃的月份，去化压力也未见同步缓解。

回到“尽快买还是再等等”：答案取决于需求的性质和筛选的精度

马光远的框架，本质上不是在回答“涨或跌”，而是在回答“在分化的市场里，什么样的房子才值得进入决策清单”。

如果购房的目的是真实的居住需求——结婚、子女入学、通勤改善、家庭结构变化——当前的市场环境提供了一个可以从容筛选的窗口：低利率、低首付和贴息政策降低了入市成本，二手房的选择较充足、配套可见，现房和封顶预售的规则降低了交付风险。决策的起点应当是通勤、居住条件，以及月供在家庭稳定收入中的占比。在城市和板块的选择上，优先关注人口持续流入、产业提供稳定收入、公共服务已经落地的区域；在开发主体上，优先选择财务稳健、交付记录良好的房企；在产品上，优先选择符合新规标准、物业维护良好、流动性经得起比较的房源。

如果购房的目的是投资或短期套利，则需要看到：这一轮修复的驱动力是供给收缩、制度补漏和真实居住需求在核心板块的有序释放，而非投资杠杆的系统性回归。核心城市核心板块的温和修复，与多数城市的漫长去库存，是同一枚硬币的两面。“按需购买” 仍然是当前最务实的框架——有真实居住需求、且现金流可以覆盖月供的家庭，可以在符合“三个20%”方向的房源中认真挑选；没有迫切需求、或者月供会挤压家庭应急储备的，继续等待和积累，并不吃亏。房子首先是用来住的，把这一点放在价格判断之前，比任何关于涨跌的预测都更可靠。