今明两年，应该尽快买房还是再等等？孙宏斌“两句话”说透了

“金九银十”的讨论，绕不开一个更实际的问题：今明两年，有需求的人该尽快出手，还是继续等？回答这个问题，需要先把当前市场的几个结构性特征看清楚，再回到每个家庭自身的居住需求和现金流边界上做判断。

市场已经进入存量时代，二手房成为交易主场

2026年前三季度，全国二手房网签交易面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，二手房成交面积占比达到52.2%，交易规模首次稳定超过新房。上海每成交6套房，有5套是二手房；深圳每卖出10套，约6套是二手房。10月，重点20城二手房成交面积约1461万平方米，同比增长20.4%，成交规模约为新房的1.3倍。

这一变化的意义不在于“新房不行了”，而在于住房需求的总量并未消失，而是从增量扩张转向了存量流通与置换链条的运转。对于有真实居住需求的家庭，二手房“所见即所得”、配套现成、即买即住的特点，使其成为当前市场更主要的选择渠道；对于有置换需求的家庭，二手房交易的活跃意味着“卖旧买新”的链条比此前更可执行。

价格是结构性的：一线企稳，多数城市仍在调整

10月百城新建住宅均价17316元/㎡，环比上涨0.18%、同比上涨2.02%；但二手住宅均价12376元/㎡，环比下跌0.61%、同比下跌6.72%。新房均价的微涨，主要由核心城市高端优质新盘集中入市带动，百城中仅32个城市新房环比上涨、61个城市下跌、7个持平，超过六成城市新房价格仍在调整。二手房方面，100个城市中98个环比下跌，调整的范围更广。

分能级看，一线城市新房环比上涨0.41%、同比上涨5.08%，二线环比上涨0.13%，三四线环比下跌0.10%、同比下跌2.01%。城市之间的分化已经不是趋势判断，而是正在发生的事实：一线和强二线城市的产业基础和人口吸引力，使其住房需求有真实支撑，市场率先企稳；人口流出、产业薄弱的三四线城市，仍处于底部调整阶段。

孙宏斌2026年的判断：信心是症结，一线已现修复迹象

融创中国董事长孙宏斌在2026年6月的股东大会上，对市场持审慎乐观态度。他的核心判断是：当前楼市低迷的症结在于购房信心缺失，但已经明显看到一线城市房地产市场出现修复迹象；同时预判行业商业模式将迎来结构性变革，传统开发模式逐步迭代，未来开发物业将转向基金化运营，持有型优质物业将依托基础设施REITs实现资产证券化盘活。

这一判断与数据的方向是一致的。一线城市二手房价格自2026年3月以来已连续多月环比上涨，上海二手住宅价格同比转正；核心板块优质房源的议价空间从2025年的10%以上收窄至3%—5%。但孙宏斌的“修复”限定于一线城市，且以“信心修复”为前提，而非对全国所有城市的普涨预期。

产品趋势：限高与低密，正在改写“好房子”的标准

2025年5月起实施的《住宅项目规范》明确，18至26层的高层住宅建筑高度原则上不超过80米，容积率控制在3.1以内；多地据此出台“限高令”，新建住宅原则上不超过80米。政策的核心驱动力是超高层住宅的消防安全、维护成本和居住品质问题，引导市场从“规模竞争”转向“品质竞争”。

这一转向对购房者的含义是具体的：未来新房市场的主流产品，将从超高层转向低密度的小高层和洋房，开发商的核心竞争力从“拼层数”转向“拼品质”和产品创新。对于有改善需求的家庭，低密、得房率高、物业良好的产品，在供给结构中的比重将系统性上升；对于持有多套房产的家庭，房龄较长、维护薄弱、密度过高的超高层住宅，其流动性折价会随着市场对“居住品质”的重新定价而进一步显现。

房企格局：央国企主导，交付确定性成为选房的前置条件

2026年1—10月，TOP100房企中，央企销售金额占比50.2%、地方国企23.8%，两者合计约74%；民营房企占比19.6%。销售业绩500亿元以上的房企，全部为央企和国企。这一格局的形成，是过去几年行业风险出清的结果，也意味着财务稳健、交付记录良好的开发主体，正在成为市场供给的主力。

对于购房者，选房时把开发主体的资金稳健性和交付记录作为与地段、户型并列的筛选条件，比单纯比较价格更能规避交付风险。现房和准现房的可选范围在扩大，“8·28”新政后新出让土地优先现房销售、预售须主体结构封顶、资金全额监管，交付的尾部风险从制度层面被进一步压缩。

回到“尽快买还是再等等”：答案取决于需求的性质

如果购房的目的是真实的居住需求——结婚、子女入学、通勤改善、家庭结构变化——当前的市场环境提供了一个可以从容挑选的窗口：低利率、低首付、贴息政策降低了入市成本，二手房的选择较充足、议价空间仍然存在，现房和封顶预售的规则降低了交付风险。决策的起点应当是通勤、居住条件，以及月供在家庭稳定收入中的占比，而不是对“底部”的猜测。在核心城市、配套成熟的板块，如果目标房源的产品力和流动性经得起比较，可以从容地认真考虑。

如果购房的目的是投资或短期套利，则需要看到：这一轮修复的驱动力是供给收缩、制度补漏和真实居住需求在核心板块的有序释放，而非投资杠杆的系统性回归。核心城市核心板块的温和修复，与多数城市的漫长去库存，是同一枚硬币的两面。“按需购买” 仍然是当前最务实的框架：有真实居住需求、且现金流可以覆盖月供的家庭，可以看房、选房；没有迫切需求、或者月供会挤压家庭应急储备的，继续等待和积累，并不吃亏。房子首先是用来住的，把这一点放在价格判断之前，比任何关于涨跌的预测都更可靠。