2026年个人住房贷款期限由最长30年延长至40年、新建住房贷款须在竣工备案后发放、现房销售加速推进等一揽子政策同日落地。政策生效后的第一个完整周，市场交出了一组成交数据。

二手房成交：25城首周同比45%，低基数与真实需求并存

楼市日历实时监测显示，2026年9月首周，25个重点城市二手房成交同比上涨45%，环比8月同期增长约10%。国金证券跟踪的26个重点城市，同期二手成交套数同比增长37%。两家机构样本不同、口径略有差异，但方向一致：9月首周，重点城市二手房确实出现了放量。

落到具体城市，上海9月首个周末两天二手成交2195套，日均破千；深圳贝壳监测9月上旬签约量同比上涨17%；合肥8月二手网签7063套，同比增长37%。长三角、珠三角城市群同步回暖，并非个别城市的单点行情。

45%的同比涨幅需要放回基数来看。2025年三季度末，全国二手房市场正处于挂牌量高企、买方观望的阶段，周度量能处于近年低位。今年9月首周的放量，一部分是低基数上的修复，另一部分是8月淡季压制需求后的回补。真正值得关注的是进场买家的结构：贝壳深圳的带看数据中，总价300万元以下房源的带看占比超过五成；上海9月首个周末的成交中，外环外、老破小和动迁房的占比明显高于豪宅。进场的主力是首套刚需和学区置换，而非投资客。

库存与供给：待售面积连续5个月下降，重点城市挂牌量收缩19%

国家统计局数据显示，2026年7月末全国商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%，已连续5个月同比下降；其中待售3年以下面积55559万平方米，下降3.6%。短期库存的出清速度快于总量。

二手房端的供给收缩同样明显。易居研究院的统计显示，截至2026年6月末，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较2025年6月末的历史高点减少28万套，降幅约19%。挂牌量的下降，相当一部分来自房东主动撤牌，而非全部成交，这意味着愿意以较大折让促成交易的供给在减少，价格的下行压力相应减轻。

核心城市的去化节奏更为突出。截至2026年上半年末，杭州、合肥的新房狭义库存去化周期均已不足1年，在重点30城中处于最短水平。合肥全市口径约10.6个月，经开区等核心板块低至5.5个月。供给端的主动收缩与库存的持续消化，为价格预期的修复创造了条件。

上海在供应端迈出了更具信号意义的一步。2026年9月3日发布的《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》明确，“十五五”期间新增供应商品住房2500万至2800万平方米，较“十四五”目标的4000万平方米缩减约30%，成为全国首个公开明确商品住房供应减量目标的一线城市。

价格信号：一线二手连续5个月环比上涨，新房上涨城市面扩大

国家统计局2026年7月70城数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，已连续5个月环比上涨；同比降幅收窄至3.7%，收窄幅度扩大1.2个百分点。6月，70城中新建商品住宅销售价格环比上涨城市达到20个，较上月增加4个，为2025年5月以来最多。

价格的修复是温和的、结构性的。核心板块优质房源的议价空间在收窄，而远郊和配套薄弱的老旧房源，价格仍在调整。将一线城市的环比上涨读作所有房源同步涨价，会跳过这一轮修复在空间上的高度选择性。

房企行为：收回折扣为主，1%—3%的试探性调价

8·28新政落地后两周内，十余个城市、超过50个楼盘出现了收回折扣或小幅调价的动作，涨幅普遍集中在1%至3% 之间。成都嘉禾兴旗下13个楼盘统一收回2% 优惠；合肥滨湖的清澜玉华、玉湖云境于9月7日起收回折扣、恢复原价；保利发展上海三个项目新取证楼栋售价统一上调1%；杭州保利天奕是少数直接上调备案价的案例，新领销许均价较上批次上涨约1000元/平方米。

这轮调价的主体以财务稳健的央企国企为主，方式以“收回折扣”而非直接上调备案价为主，幅度克制。它反映的是现房销售和封顶预售拉长资金回笼周期之后，房企对利润空间的重新校准，以及对市场接受度的试探，而非需求全面扩张驱动的价格反转。

机构观点：高盛、摩根大通转多，但限定条件清晰

高盛在2026年的报告中预测，上海和深圳房价将在2025年底至2028年底期间累计上涨约15%，复苏时间较其他一线和二线城市提前6至24个月。摩根大通在4月的研报中判断“中国楼市已到转折点”，预测2026年一线二手房价格同比持平至微涨（0%至+3%），三四线城市仍将下跌8%至12%。两家机构的看多，均严格限定于核心城市的核心区域，而非全国普涨。

结构性修复的边界

当前楼市呈现的，是一幅成交率先放量、库存持续改善、价格温和企稳、房企试探性调价、机构选择性转多的图景。这一轮修复的驱动力，是低基数上的需求回补、供给端的主动收缩、以及8·28新政在交付确定性和月供成本上的实质性改善，而非投资杠杆的系统性回归。

对于有真实自住需求的首套家庭，低利率、贴息和“竣工备案后还贷”的制度安排，将入市成本与交付风险降到了近年低位；二手房的选择较充足，配套可见、即买即住。决策的起点仍然是通勤、居住条件，以及月供在家庭稳定收入中的占比。对于有置换需求的家庭，重点城市挂牌量的收缩意味着“卖旧”的窗口在收窄，将资产向核心板块和优质产品集中，与分化的方向保持一致。核心城市的成交回暖与远郊的库存消化，是同一枚硬币的两面；选对城市、选对板块、选对产品，比猜测整体涨跌更为实际。