有人预测：明年开始，房价可能超出很多人预期，请提前做好准备！

中指研究院11月1日发布的数据显示，10月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17316元，环比上涨0.18%。但同一份报告里，百城二手住宅均价为每平方米12376元，环比下跌0.61%，同比跌幅6.72%。新房在微涨，二手房在继续跌，差别不在“楼市”两个字，而在房子被放在了什么位置上。

国家统计局10月19日公布的9月70城数据，把这种分裂写得更细。9月一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，自今年3月以来已经连续7个月环比正增长。但看同比，四个一线城市里只有上海二手住宅价格同比上涨0.8%，北京、广州、深圳仍然分别下跌2.5%、2.9%和1.5%。同样挂着一线城市的标签，价格曲线已经不在同一条轨道上。

落到具体板块，差距更直接。截至2026年6月末，北京海淀、上海静安、深圳南山这类核心板块的优质次新房，议价空间从一年前的大约10%收窄到了3%到5%；而部分一线城市郊区的新房，去化周期超过18个月。18个月的意思是，按眼下的销售速度，那些房子要一年半才能卖完。核心区的房东在往回收让价，远郊的盘还在用价格换成交量。

供给端的变化在放大这种差距。2026年上半年，京沪广深宅地计划供应量全线调减。上海近五年商品住宅用地供应上限从2022年的647公顷一路降到2026年的385公顷，降幅超过40%。土地供应不再铺量，而是往核心区、轨道站点和配套成熟的地块集中。与此同时，现房销售细则已经在多个核心城市落地，截至10月27日全国至少13个城市出台了配套细则。能形成有效供应的好地块变少了，新房供给的节奏也在被压紧，核心区存量优质房源的稀缺性反而被政策端收窄了。

需求端也在往同一个方向走。2026年1到8月，上海总价300万元以下的二手房成交占比达到68.8%，200万元以下的房源占了将近一半。低总价的成交在放量，但钱主要流向了核心区能住的老房子、小户型，而不是远郊的新盘。远郊面对的挤压是几个方向同时来的：新房还在交付，二手房挂牌没有明显减少，而被低总价截走的刚需，更愿意在核心区买一套能住的老房子，也不一定去远郊买新房。

政策的作用也需要看清楚它到底在托什么。10月1日起实施的购房贷款贴息，限定新发放首套商业贷款、建筑面积120平方米以下、总价150万元以下，贴息年化1个百分点、期限不超过5年，单户贴息贷款规模上限100万元。按这个条件，它覆盖的主要是总价敏感的首套刚需，而不是所有房子。换房退税政策延续到2027年底，帮的是“卖一买一”的置换链条，也不是把过去的涨价行情拉回来。政策降低的是特定群体的入市成本，改变不了远郊和低能级城市房子有没有人接盘的问题。

所以，如果只盯着“房价明年是涨是跌”，很容易问错问题。现在同一座城市里，核心区品质房源和远郊房源的定价逻辑已经分开了：前者由“还有多少人愿意住进来、买下来”决定，后者由“库存还有多少、新房还在不在交付”决定。价格的涨跌只是结果，真正拉开差距的是流动性——一套房子挂出去，是有人来看、有人还价、能在一两个月内成交，还是挂上大半年连问价的人都很少。

对于手里有多套房的人来说，这个区别比账面价格更重要。县城、远郊的闲置房，如果现在还有买家问，那是流动性还在的时候；等到挂牌量继续堆高、连看房的人都变少，价格标得再高也没有意义。核心区自住的房子，不需要因为短期的环比波动做动作。对于准备买首套的人，贴息和退税确实降低了部分成本，但选房时把“以后好不好转手”放在“会不会涨”前面，可能更实际。

房价不会一起涨，也不会一起跌。百城均价和一线城市内部的同比差异，已经把这句话写在了数据里。

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