“买总价百万以上的城市更抗跌”，这个说法正在被成交数据拆开来看。如果只看城市平均成交总价，把百万级城市挑出来，近五年的账面跌幅确实刺眼，部分市场机构统计下甚至呈现“全军覆没”的样子。但把同一座城市里的房子按总价段拆开，画面并不是所有房子一起、同幅度下跌。跌幅集中出现在一类房子身上：总价不低、房龄不新、产品力在近几年新房对比下显得吃力的“刚改”房源。

先看当前的价格背景。中指研究院百城价格指数显示，2026年10月，百城二手住宅均价为12376元/平方米，同比下跌6.72%，环比下跌0.61%。国家统计局70城口径下，2026年4月二手住宅价格同比降幅为6.2%。这些都是均价或价格指数层面的变化，不是某一套具体房子的成交价，也不直接等于“百万总价城市跌了多少”。素材中提到的“31城平均总价超百万、5年跌41.1%”，来自市场机构基于成交总价筛选城市的统计，并非官方百城指数口径。

为什么“百万总价城市”的跌幅看起来比低总价城市更重？一个关键机制是成交结构在变。东方财富证券2026年9月的一份报告把一线城市二手房按总价段拆开后发现：2026年上半年，300万元以下的刚需产品价格逐步趋稳，环比大致持平；300万至1200万元的“刚改”产品仍面临补跌压力；1200万元以上产品成交离散度较大，部分资产环比有所回升。不是“百万总价”这个标签本身让房子跌得更多，而是百万级总价段里，相当一部分房源正好落在刚改补跌的区间里。

刚改房源补跌，和置换链条的推进方式有关。过去买这类房子的人，多数需要先卖掉手上的小房子，再添钱换大房子。低总价房源成交先活跃起来，卖一买一的链条才可能启动，刚改房源的接盘需求才会跟上。但在2026年，低总价刚需成交占比明显上升。上海2026年1至4月总价300万元以下二手房成交占比平均约69.8%，较2025年均值64.5%又提高了5个百分点。北京三季度300万元以下房源成交占比为68.3%，仍处在七成上下的高位。刚需在低总价段集中释放，刚改房源的买家还没有大批接上，卖家要想成交，只能在价格上让更多。

另一个让账面跌幅显大的因素是“同样的钱买到更大面积”。普睿研究中心对北京、上海、成都2025年一季度至2026年三季度约100万套二手房成交样本的分析显示，三个城市同时出现“总价段重心下移、面积段重心上移”的剪刀差：购房者付出的总价在减少，买到的面积却在增加，单价的折让幅度大于总价。当一套房子的成交总价从120万降到90万，表面看总价跌了25%；但如果买家拿着90万买到的是原来110万才能买到的面积，单价的实际调整幅度会更深。以城市“平均成交总价”为筛选基准的统计，会把这种结构变化放大成更陡的跌幅曲线。

但这不意味着百万总价城市里的所有房子都在同步下跌。北京2026年三季度出现了一个值得注意的结构变化：200万元以下成交占比从二季度的53.63%回落至47.43%，500万元以上占比从8.17%升至13.10%，其中800万元以上由2.13%升至4.61%。在政策调整和积压需求释放之后，部分改善型购买力重新进场，总价结构并非单边向下。刚需低总价房源趋稳、刚改补跌、高端房源成交离散，是三个不同的价格故事。

成交量的韧性也说明市场不是在“无量空跌”。2026年10月，重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%；前10个月累计成交123万套，同比增长7.3%。北京、上海10月二手住宅成交分别约1.3万套和2.2万套，同比均保持增长。成交在走量，价格在让利，这是“以价换量”的典型状态。卖家愿意降价，是因为要换房、要回款、要调整资产；买家愿意进场，是因为同样总价能买到的面积或品质比前几年更划算。

“百万总价城市全军覆没”这个判断。以城市平均成交总价为尺子去量，百万级城市的账面跌幅确实集中暴露了刚改房源补跌和成交结构下移的双重压力。但具体一套房子跌了多少，取决于它在哪个总价段、哪个面积段、哪类产品力上，而不是取决于它所在的城市五年前的平均总价有没有过百万。低总价刚需房源在2026年上半年已经出现企稳迹象，刚改房源仍在消化置换链条初期的定价压力，高端房源的成交离散度又明显更大。把“百万总价城市”当成一个同涨同跌的整体，会漏掉这些内部分化。

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