长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

历时一年多谈判推进，宝龙地产（01238.HK）境外债务重组正式落地，为深陷流动性困境的企业争取到宝贵的缓冲窗口期。

11月6日，宝龙地产发布公告确认，本次境外债务重组全部先决条件均已达成，重组于当日正式生效，公司合计发行新债务工具本金规模约19.87亿美元。

债务端迎来阶段性转机，但公司经营基本面依旧承压。最新经营数据显示，2026年前10个月，宝龙地产合约销售总额约53.80亿元，同比下滑13.45%。

为回笼现金流，公司持续加快存量资产处置节奏，旗下杭州萧山宝龙广场74套不动产正式登上司法拍卖平台，起拍价3.73亿元，成为出险房企出清商业存量资产的典型样本。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向长江商报记者表示，宝龙境外债务重组的落地具有积极的导向意义，也体现了当前地产企业在化债方面的进一步推进。当然，从企业本身来讲，现在化债的底气还需增强，因为其销售数据总体规模较小，且仍呈负增长，所以侧面也需要加快部分资产的变现。

境外债务重组落定债务结构重塑

本次境外债整体重组，是宝龙地产理顺境外负债链条、化解债权人债权诉求的核心举措。按照重组方案，公司以四类新债务工具置换原有存量债权，新工具本金合计约19.87亿美元，包括新中期票据2.98亿美元、新长期票据3.96亿美元、强制可转换债券12亿美元、新贷款0.93亿美元。重组生效当日，原有存量票据同步启动注销与减记流程，对应债务项下全部索赔权利得到全面解除。

在四类新工具中，强制可转换债券占比最高。该债券初始转换价定为每股2.30港元，预计到期日为2028年5月6日，设置四段自愿转换窗口期；到期未完成转换的份额，将自动转为宝龙地产股份。伴随着债转股落地，宝龙地产持有宝龙商业的股权将由约30%降至5.6%，宝龙商业不再纳入集团合并报表，这也是公司主动收缩资产、优化资产负债表的关键安排。

回顾公司重组全过程，本次方案历经多轮债权人博弈。2026年5月，重组方案获得债权人高票通过，参与投票债权占计划债权总额96%，赞成金额占有效投票规模近九成；同年6月，香港高等法院正式批准该重组方案，为11月重组生效扫清法律障碍。除债转股外，方案配套宝龙商业股权处置安排，一部分股权对外出让换取现金，另一部分用于向债权人换股抵债。

重组落地改善账面负债，但并未彻底消解流动性风险。截至2026年6月末，宝龙地产借款总额约497.75亿元，其中，一年内到期借款322.32亿元，占总借款比重超六成。公司现金及受限现金合计75.21亿元，现金短债比仅0.23，短期资金缺口突出。同期，公司尚有近249亿元债务处于违约或交叉违约状态，审计机构在年报附注中提示，该情形构成对企业持续经营能力的重大不确定性。

不过债务重整也带来积极变化。得益于境内债务重组确认的一次性收益，宝龙地产上半年亏损大幅收窄：当期实现营业收入81.84亿元，同比下滑38.2%；归母净利润亏损5.92亿元，同比收窄近八成。与此同时，随着债务条款重新协商落地，公司净负债比率降至107.7%，整体融资利率有所回落，为后续盘活资产、稳住经营基本盘创造了条件。

销售额下滑加速处置存量商业资产

销售回款是房企修复现金流最核心的来源，而宝龙地产的销售数据下滑。

公告数据显示，2026年10月份，宝龙地产合约销售额5.3亿元，销售面积4.37万平方米；前10个月累计合约销售额53.80亿元，同比下降13.45%，累计销售面积50.78万平方米。

受行业整体购房需求走弱影响，项目交付规模下滑直接拖累公司营收。上半年，宝龙地产物业开发板块收入同比下滑45.3%；投资物业租金、商业管理与物业管理收入同步回落，仅酒店业务收入小幅增长。营收收缩进一步压缩盈利空间：上半年，公司毛利仅5.48亿元，毛利率下滑至6.7%；叠加投资物业公允价值减值、新房售价承压，盈利修复难度居高不下。

为控制现金消耗，公司持续压缩各项开支，半年内员工规模缩减两成，销售费用、行政费用同步下调。但业务收缩的信号同样清晰，在此背景下，出售存量优质资产成为回笼资金的重要路径。此前，杭州滨江宝龙城项目已经完成转让，为公司带来一笔现金回流。

近期引发市场关注的萧山宝龙广场司法拍卖，正是本轮资产处置中的标志性项目。该项目坐落于杭州萧山市北西板块，2016年正式开业，是片区早期大型商业配套。本次挂牌拍卖的74套不动产，总建筑面积约6.37万平方米，评估价5.33亿元，起拍价3.73亿元，仅为评估价七折，首次开拍时间定为11月30日。本次拍卖为带租处置，商场运营并未中断，运营方发布公告承诺正常营业，会员储值权益保持有效，同时提醒消费者理性办理预付充值业务。

严跃进认为，宝龙地产的资产处置路径，也是当前出险房企的普遍缩影。不少房企在债务重组落地后，优先出让非核心商业项目回笼资金，但当前买方市场谨慎，商业资产变现难度较高。此前宝龙地产旗下的台州温岭商业地块拍卖遭遇流拍，资产变现进度不及预期，进一步拉长了现金流修复周期。

“境外债重组落地，只是搭建起债务稳定的基础框架，接下来宝龙地产的重心必须转向持续盘活存量资产、稳住销售回款，逐步修复经营基本面。债务重整只能争取时间，企业能否真正走出困境，最终取决于销售回暖速度、商业资产处置成效以及主营业务盈利能力修复。”严跃进表示，在房地产行业深度调整周期里，宝龙地产的债务化解之路，也是一批出险房企“以时间换空间”、逐步回归稳健经营的缩影。

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