杭州大厦还是那个“店王”，但坐在它对面和旁边的对手，已经换了打法。

2025年，杭州万象城销售额135亿元，杭州大厦约120亿元，万象城连续两年排在杭州大厦前面。差距不算悬殊，可方向很明确：杭州销售额最高的商场，不再是武林广场那栋老楼。

更直接的压力来自物理距离。2025年7月，恒隆签下杭州百货大楼20年租约，总租金约33.36亿元，租期从2028年4月开始。杭州百货大楼就在武林商圈，和杭州大厦隔街相望。恒隆自己的杭州项目已经在2026年4月28日试营业，零售租赁率超过90%，约三分之一是首店品牌。等到2028年百大物业并进来，恒隆在武林广场的商业面积会再扩一块，跟杭州大厦的距离从“对面”变成“贴着”。

杭州大厦不是没有底牌。它在重奢领域的积累，最硬的体现不在销售额，而在B座4到5层的VIC沙龙群。卡地亚把全球首家独立沙龙放在这里，梵克雅宝的中国首家尊享沙龙、格拉夫的中国首家独立沙龙也在这里，LV、香奈儿、迪奥、宝格丽等品牌的尊享空间集中在一栋楼里。这种密度在全国百货业态中不多见，服务的是消费额最高、对品牌资源要求最苛刻的那一小批客人。

但问题也出在这里。VIC沙龙是一道很高的墙，墙里是高净值客群，墙外是更年轻、更愿意为场景和话题买单的新消费者。万象城走的是另一条路：活跃会员中35岁以下占比过半，用潮流首店、艺术展陈和社交空间把人留下来。它的增长轨迹很清楚，2023年112亿，2024年130亿，2025年135亿，靠的是客群宽度而不是客单价深度。杭州大厦守住的是塔尖，万象城做大的则是塔尖下面那层正在变厚的底座。

恒隆的打法又不一样。杭州恒隆广场试营业阶段的公开信息，更强调生活方式和体验型品牌，而非重奢阵容。它没有选择在第一天就跟杭州大厦拼奢侈品柜台，而是先用首店矩阵和餐饮把人流拉起来，把武林商圈的年轻客群截住，再等百大物业2028年并入后做业态补充。对杭州大厦来说，恒隆不是在正面抢香奈儿和卡地亚的沙龙，而是在抢同一片商圈里那些本来可能顺便走进杭州大厦的人。

这层压力最终会传到财务数据上。杭州大厦的母公司杭州解百2025年营收17亿元，同比下降3.01%，归母净利润2.24亿元，下滑9.28%。这里需要分清两个口径：120亿是商场内商户卖出去的销售额，17亿是运营方上市公司自己确认的营业收入，百货联营扣点的模式决定了商场能从每一笔交易里分到的比例有限。销售额再高，落到运营方手里的收入并不会同比例增厚。

杭州大厦已经在调整。2026年3月的公开规划包括对LV、香奈儿等顶奢品牌扩容升级，引入MiuMiu和君佩黄金，计划引进GOYARD、ALAIA杭州首店，全年销售目标定在140亿元。君佩黄金2026年4月在杭州大厦开出杭州第二家店，首店在万象城。这个落位本身就有意味：杭州大厦在补的，是万象城已经跑出增长的高端黄金品类。

但这些动作能不能把增速拉回来，取决于一个杭州大厦自己很难完全控制的条件：重奢品牌的资源分配。恒隆、SKP、IFC、K11在未来两三年陆续进入杭州，品牌方在杭州开几家店、把限量款和沙龙放在哪家商场，会变成一场多方谈判。杭州大厦的VIC沙龙是壁垒，可壁垒的另一面是，品牌如果决定在杭州多放一个同等规格的空间，杭州大厦的稀缺性就会稀释。

万象城已经用135亿证明了宽度可以赢过深度；恒隆用20年租约和90%以上的试营业出租率，把距离压缩到了街对面。杭州大厦2026年冲刺140亿的目标能不能兑现，不只看它能不能把香奈儿和卡地亚继续留在B座，还要看它在2028年恒隆百大物业打开门之前，能不能让更多原本不在VIC名单里的人，愿意先走进来。

申明：本文仅为观点与信息梳理，不构成任何立场与事实性、投资性等参考、建议。如有侵权或其他问题，请联系下架删除。