欠了17个亿，只拿一块1.178亿的地来卖。 还两次没人要。

这不是段子。 华融晋商对山西恒实天和的债权招商公告写得清清楚楚：截至2025年2月28日，债权本金8.8亿，未付利息、罚息、违约金加起来8.327亿，债权总额17.1273亿。 抵押物里包括沙沟城改003地块和012地块的土地使用权。 而003地块现在被太原铁路运输中级法院挂上变卖台，起拍价1.178亿，评估原值1.45亿。 一拍没人接，二拍降到这个数，还是流拍，现在进入变卖。 一块紧挨着和平南路的地，降价近两成，两次没人举牌。 问题显然不在价格上。

沙沟城改这件事，得从2015年前后说起。 万柏林区政府、沙沟社区跟恒实系企业签了改造协议，恒实天和摘牌拿地，计划做回迁安置房加商品住宅，原定36个月交付。 一期拆出了005和003两个地块。 005就是后来很多人知道的天和福地，9栋住宅楼，其中1201套对外销售，剩下的全是回迁楼。 2017年底，恒实把项目资金挪走，资金链断了，天和福地全面停工，7栋封顶、2栋卡在25层，上千户业主和回迁户被晾在那儿，这事后来被中央信访督查组列为典型积案。

005的命运在停工之后拐了个弯。 万柏林区成立专项工作组，设了资金监管账户，换施工方，2019年下半年复工，后面陆续交房。 为什么是005？ 因为它身上压着1201套已经卖出去的房子和一批回迁户。 交不了楼，就是民生问题，行政力量必须进场兜底。

003走的是另一条路。 这块地15.39亩，住宅兼容商业，拿地之后只做了桩基，主体一铲子没动，也没卖过一套房。 它不触发“保交楼”那条刚性线，所以被留在司法执行的轨道上，交给法院拍卖、变卖，走市场化出清。 听起来很合理，但市场用两次流拍给出了回答：不接。

不接的原因，把003的底翻开看一眼就明白了。

第一层，它不是净地。 003是沙沟城改的捆绑地块，原始三方协议里的城改配套义务、回迁关联义务都挂在上面。 竞买人拍下来的是一块带着“历史任务”的土地，不是拍完就能按自己的账本重新算的。 第二层，权利负担叠着。 项目推介信息显示，003地块有珠海横琴村镇银行股份有限公司吉大支行的抵押权，同时被法院查封。 现场做过桩基工程，施工方还可能主张工程款优先权。 而工程款优先权和抵押权在司法处置里怎么分钱，本身就是一道绕不过去的题：建工优先权通常只及于地上建筑物那部分价值，土地价值那头，银行抵押权排前面。 接盘的人拿到的不是一张干净的地票，而是一组需要重新拆解的权利关系。 第三层，原主体的债务根本不止这一块地。 恒实天和名下003、005、012三个地块的土地使用权都在同一笔17亿多的债权里充当抵押物，003只是其中一小块。 1.178亿的起拍价放在17亿的债务池子里，连零头都算不上。 即便有人把003拿走，也拿不走原主体债务生态里那些没出清的执行案件和权利主张。

沙沟城改不是没有走通过别的路。 二期停了之后重新招商，山西鸿雅房地产开发有限公司接手，做逸宸悦府，跟恒实天和彻底切割，规划方案已经公示，配套小学也在推。 三期也在用新主体往前挪。 能动的部分，走的都是“换人、重新谈义务”的路径，而不是原主体名下资产的司法拍卖。 003地块的变卖，恰恰是“切割”没有覆盖到的那一块残余。

太原不是只有003碰到这种事。 北张村城改两宗安置商住地，捆绑出让，必须同一竞得人整体拿下，不能拆，总起拍价5.008亿，到2026年9月已经是第四次挂牌，前面三度流拍。 城改地块附带的安置任务和捆绑规则，在土地市场上被买方用“不举牌”反复定价。

003地块的变卖从2026年11月20日上午十点开始，标价1.178亿，周期60天。 它能不能等到一个愿意坐下来跟政府、社区、债权人重新捋一遍捆绑义务的买家，是这块地自己的事。 但两次流拍已经把话说得很直白：一块只打了桩的城改地，在司法变卖的货架上，标价再降，也很难被当成一件普通商品拿走。