中房报记者 刘洋丨北京报道

存量时代下的城市更新，早已不再是单纯的土建工程，资金分摊、产权厘清、滞留居民安置，以及改造项目投用后的长效运维，一连串棘手难题，正摆在决策者面前。

11月7日，中国城市科学研究会城市更新专业委员会于北京召开第十届城市更新大会，近300名来自政府、学界、研究机构、设计单位与市场主体的代表齐聚一堂。专委会总干事方宏远、北京市规自委总规划师石晓冬分别主持开幕环节与主旨演讲，4位专家围绕更新机制、土地规划政策、街区落地实践与低碳运营展开论述，传递出一套连贯共识：城市更新的要义，不在于一次性重塑物理空间，而在于搭建一套可以自我维系、持续提升人居品质的运行体系。

仇保兴：城市更新要以人为本

住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会党委书记仇保兴

资金与权责的厘清，是这场改革的第一道关口。

住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会党委书记仇保兴，抛出一套 “以人为本的城区双层更新框架”。在他看来，老旧住宅与道路、公园、地下管线这类公共基础设施分属不同逻辑，不能套用同一套筹资与改造范式。老旧住宅更新应当鼓励业主主导、原址重建，资金主要由产权人自筹，辅以政府补贴与社会资本支持；而具备公共产品属性的配套设施，则以财政投入、补贴以及企业特许经营作为主要路径。

这套权责划分，同时划清了危旧房与普通老旧住宅之间的政策红线。仇保兴强调，针对 C、D 级危房，安全兜底与改造义务是政府不可转嫁的责任，但对于尚不构成危房、只是居住条件落后的老房子，同样应当开放自主更新通道，不应将这项政策局限于危房整治。

这并非意味着政府抽身离场，而是对政府、产权持有者与市场主体重新划定责任边界。为此，他提出“增容不增套”思路：在不新增住宅单元的前提下适度抬升容积率，所得空间用来补足社区公共配套，避免扰动当地住宅供需格局。国有平台企业可持有地下车库这类具备收益能力的资产，也可收购少数不愿参与更新的业主房屋，并提供替代安置方案，以此化解谈判阻力，压低项目推进当中高昂的协调成本。

张兵：城市更新不能脱离规划体系

自然资源部总规划师张兵

存量空间能否真正盘活，很大程度取决于规划与土地政策的创新，能不能跟上这场城市转型的节奏。

自然资源部总规划师张兵表示，全国各级自然资源部门正在配合住建系统推进城市更新，依托市县国土空间总体规划，在一系列关键环节持续供给新政策：分层分类的详细规划编制、容积率管控、土地混合利用、空间复合开发、建筑用途转换、土地使用权续期以及不动产登记。杭州已经依托土地、楼宇经济、税收大数据，在中心城区锁定 47 个更新片区，并按照实施时序分批启动；武汉则把地块腾退绿化后结余的建筑容量，纳入国土空间 “一张图” 里的统一 “容量池”，跨地块、跨区域统筹调配开发指标。

政策红利同样流向存量建筑再利用。过去，废弃厂房改造为养老设施，用途变更通常只能拿到五年过渡期；如今过渡期可以协商敲定。过渡期结束后，投资方除协议出让外，还能选择租赁拿地，大幅压低一次性投入门槛。

但张兵同时提醒，政策弹性不等于放开底线。所有创新，都必须以增进公共利益、节约集约用地、尊重产权人的资产权益为前提，配套经济性测算、资产配置、低碳等专项规划评估。换句话说，国土空间规则正在为城市更新撕开口子，却不能脱离规划体系，更不能牺牲公共利益。

庄惟敏：改造关键在于功能的长久存续

中国工程院院士、清华大学建筑学院教授庄惟敏

制度松绑为城市更新释放了空间，但最终成效，还要落到一个个院落、一户户居民细碎而真实的日常里。

在中国工程院院士庄惟敏团队与北京建工集团联手推进的西总布街区项目中，政策、商业策划、空间设计与居民诉求，被纳入同一套决策链条。这片占地44公顷的北京老城片区，团队在2022年至2024年间梳理出近30万字资料，搭建起覆盖院落改造、街区整合、产业培育、遗产保护、民生服务与商业运营的数据库与动态决策平台，用来辅助公共设施布点，把产业需求和可用空间精准对接。

以公厕这类微小公共设施为例，它不再是见缝插针式的安置，而是依据人口结构、服务半径与周边环境审慎选址。面对不愿搬离的老年住户，方案没有选择简单的外迁安置，而是依靠 “共生院” 与院内就近平移，在尊重留守意愿的前提下调整居住布局、提升居住品质。片区内的 7 号院沿着胡同布局便民业态，院内保留共生院落与原生居住空间；围墙、违建拆除整治腾挪出来的空隙，则用来打通堵点街巷，打造可供邻里停留的口袋广场。

对庄惟敏而言，改造的成败，不止于空间面貌的焕然一新，更在于功能能否长久存续。他警示，不少更新工程只留下竣工时亮眼的宣传影像，待热度褪去，街巷便重归沉寂。想要跳出这一陷阱，就必须让实际需求和物理空间严丝合缝，在动工之前，就把商业测算与长期运营纳入全盘考量。

王凯：设施可持续算账是关键

中国城市规划协会会长、全国工程勘察设计大师王凯

但设施能否长久运转，最终还要落脚于能源与运维这本账。

中国城市规划协会会长王凯提出，减碳不能简化为堆砌几项孤立的工程技术。不同地域、不同类型城市的排放基线、碳汇禀赋与产业底色悬殊，应当走出差异化路径，推动规划、建筑、交通、市政与后期运维形成协同闭环。

海南博鳌东屿岛为此提供了可参照的样本。这片约190公顷的区域内，总计16 万平方米建筑完成绿色化升级。整个工程拆解为四大板块、八大技术体系与十八个子项目。改造优先依靠遮阳、自然通风等被动式手段压低建筑能耗，再配套屋顶光伏、空气源热泵，并用电动车辆替换岛内燃油机动车。一套智慧管控平台对所有建筑能耗实行全天候监测。王凯在会上引用德国能源署的第三方评估：改造完成之后，园区总碳排放量降幅达到97%。

四位演讲者的观点串联起来，勾勒出城市更新一条完整逻辑链：资金与权责框架决定项目能不能落地；规划、土地规则决定制度能否托住创新；落到院落与居民的微观尺度，决定这场更新是否真正改善普通人的生活；而低碳运行与长效运维体系，决定改造红利不会转瞬消散。

这也预示着，评判城市更新的标尺正在切换：核心不再是亮眼的竣工效果图，而是居民是否愿意留下来、公共设施能否持续运转、维系项目的资金能否长期稳定供给。更新的终点，从来不是剪彩交付，而是往后数十年源源不断的日常与运营。