文/乐居财经 刘治颖 

“一口价，拼手速。”

临近年底，广州多家房企实施“以价换量”促销，涵盖多个核心区的楼盘，个别房源让利超过百万元。

能建天河麓誉府是颇具代表性的案例。该地块于2023年9月，由能建城发联合广州天投、广州天科组成的联合体拿下，成交总价约42.88亿元，折合楼面价约2.92万元/㎡（未扣除配建）。2024年7月，项目首次开盘，当时建面约80㎡三房总价360万元，单价4.5万元/㎡左右；如今同户型总价降至260万元，单价仅3.25万元/㎡，几乎快要贴着地价卖了。

黄埔的振业天成降价力度同样突出。其所在地块由深振业于2021年竞得，成交总价约25.65亿元，楼面价高达2.72万元/㎡。项目2022年首开均价约4.7万元/㎡。近期项目放出一批特价房源：建面约130㎡四房单价低至2.9万元/㎡，168㎡双主套改善户型单价约3.1万元/㎡。

业内人士透露，振业天成此番推出特价房主要为“促进回款”，“公司设有数千万元的回款目标，希望依靠特价房源走量完成，所以也和中介机构合作、加大渠道推广。”

相同的情况，还在番禺创新城板块上演。恒基学苑壹号项目于2020年9月底，由奥园与恒基地产联合体竞得，成交总价约67.78亿元，折合楼面价约23280元/㎡。项目2021年首开时，均价约4.2万~4.3万元/㎡，望江户型更达4.6万1元/平方米。如今，项目特价单位已调至约2.1万元/㎡，已低于拿地楼面价。

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实际上，“828新政”落地之后，不少市场参与者曾预期，广州楼市或将快速进入供应短缺状态，进而带动现房价格阶段性上涨。但从房企实际推货和定价情况来看，这一预期并未大面积出现。

据克而瑞好房点评网数据，10月广州新房网签5337套、约58.2万平方米，环比分别增长11.28%和8.51%；但同比看，新房成交面积仍下降6%。

广州商品住宅库存2026年4月仍维持在117737套，去化周期约24.3个月；分区看，天河约16.3个月、海珠约17.7个月、黄埔约24.1个月，即便核心区也谈不上“缺货”。

据克而瑞好房点评网，把10月的数据放在一起看，广州楼市的关键词是“以价换量、结构分化、缓慢筑底”。环比回升说明政策与促销确实能换来成交量，同比下滑和二十多个月的去化周期则提醒我们，价格与信心的修复仍慢于成交的波动。对自住需求而言，供应充足、议价打开，是从容挑选的窗口；对把房子当投资品的人而言，这一轮让利并不构成反转信号。