北京土拍：东三环“双料地王”落槌，核心地块密集入市

2026年8月4日下午，北京土地市场迎来当月首宗重磅宅地出让——朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块。该地块位于东三环劲松街道，紧邻广渠路，周边珠江帝景、广渠金茂府等成熟高端社区环伺，是近年来东三环沿线少有的纯住宅供应。

地块用地规模约3.68万平方米，规划建筑规模约10.32万平方米，容积率2.8，建筑限高80米，挂牌起始价70.5亿元，起始楼面价约6.83万元/平方米。

竞买阵容涵盖6家主体：中国金茂、建发集团、中海新城、招商蛇口、保利发展，以及金隅+懋源联合体。央企、地方国企与优质民企同台竞技。经过191轮线上线下联动竞价（含线上6轮、线下185轮），中海新城以83.99亿元总价摘得，成交楼面价约8.14万元/平方米，溢价率19.13%，刷新2026年北京涉宅用地成交总价与楼面单价“双纪录”。

这一成交价格对应的地货比处于合理区间。地块周边二手房挂牌均价在9万至10万元/平方米左右，新房方面，懋源·騴橒臺2026年7月开盘报价约11.5万元/平方米，能建东誉府成交均价约10.6万元/平方米。区位与去化端的相对确定性，为高地价提供了支撑。

紧随其后，北京在8月中下旬迎来一轮密集供地。8月12日，海淀四季青、石景山刘娘府、石景山苹果园三宗地块截止竞价，总起始价122.73亿元。其中海淀四季青地块起始价85.55亿元，为年内北京起拍总价最高的涉宅用地，最终由金茂以97.61亿元竞得；石景山苹果园地块由招商蛇口以15.04亿元竞得，刘娘府地块由中海新城以25亿元底价摘得。8月20日，朝阳将台乡与顺义后沙峪温榆河两宗涉宅地块启动挂牌，合计起始价145.92亿元，挂牌竞价截止时间为9月3日。

从东三环“双料地王”到海淀四季青的百亿级地块，再到将台与温榆河的合计145亿级挂牌，8月的北京土拍呈现出清晰的节奏：核心区位、体量可控、去化路径清晰的地块，仍然是房企资金集中流向的方向。中海新城一周内在朝阳连落两子（酒仙桥46.81亿元、广渠路83.99亿元），拿地总额突破130亿元，头部央企在核心城市补充优质货值的意图明确。在行业深度调整期，土地市场的温度不再均匀分布，它沿着“确定性”这条线，向少数城市、少数板块、少数地块集中。