徐州中山南路1号那栋停工多年的半截楼，没有推倒重来，正在变成259米双子塔。项目最早叫中央国际广场，2010年前后奠基，2012年陆续施工。2015年前后因原投资方资金问题停摆，地下基础、部分裙楼和主体骨架已经留在原地。2018年新盛方面先接手梳理，2020年1月德基签订股权受让协议，3月前后全面复工。接手时面对的不是空地，而是一栋建到一半的大型综合体。

如果全部拆除，要先处理已建结构、清运建筑垃圾，再重新做基础。项目位于淮海路、中山路、彭城路交汇处，施工面本来就紧张。已经完成的柱网、楼板、地下工程里，藏着前一阶段的人工和材料投入，拆掉等于把这部分价值一次性作废。

设计方LMCA没有按空地方案重写。团队先复核原结构承载力，能保留的柱网继续用，局部不满足新荷载的位置做加固。原来的楼板被重新分配用途，部分层高调整，商业动线切开重排，裙楼公共区和塔楼垂直交通各自独立。新商场不是接着旧图纸往下盖，而是在旧骨架上重新组织一套能运营的空间。

外墙的榕树概念就是从这里长出来的。榕树根系不把旧环境铲平，而是包着原有地基向外伸。裙楼用了17439块独立石材板，每块按不同角度旋转，板间留缝。缝隙后面藏了通风百叶，承担商业裙楼设备散热和空气流通。造型和机电需求叠在同一层表皮上，外立面不是单纯包装。

双塔也经过两轮规划叠合。2019年9月规划变更前，东塔原定58层、西塔66层；变更后两栋都调整为62层，总高仍锁在259米。东塔原本规划酒店和办公，后来改成酒店式公寓，层高跟着变，塔楼边角内收，三角部分往里收了一点。远远看是对称双子塔，内部其实是旧方案和新功能拼合后的结果。

2025年10月25日，东塔主体结构封顶，东西双塔全部封顶。2026年进入收尾阶段，西塔幕墙基本完成，东塔玻璃幕墙继续安装，裙楼石材安装到95%左右，公共区精装、机电、消防管线同步推进，部分商铺开始进场量尺。北广场、南入口已经成形，现场挂过临时标识做实景测试。

项目占地约60.45亩，总建面约51万平方米，商业面积17万平方米，双塔各62层、259米，是徐州第二高楼，高度仅次于266米的苏宁广场。徐州市商务局在2026年政协提案答复中写明，项目拟定2026年10月开业，先开B2到L11商业部分，公寓和办公空间不会与商场同步全量投用。正式日期还要看消防验收、设备调试和商户工装进度。

招商端规划近500个品牌，其中150多个首次进入徐州，覆盖国际精品、高端户外、米其林和黑珍珠餐饮、潮流零售。11层放德基艺术博物馆，8至9层做约6000平方米玩物舱，北广场布置莫奈花园公共空间。紧邻地铁1号线、2号线彭城广场站，新增出入口计划接入商场地下。

旧结构留下来的意义，不在于省了多少拆除费，而在于把前十年的停滞接进了新方案里。楼能盖到259米，靠的不只是把新东西叠上去，也包括让已经浇好的混凝土继续承重。这篇文章的事实脉络已经清晰，接下来可以从一个具体角度继续深挖：拆解旧结构加固与荷载复核的技术细节。梳理中心商圈高端商业的竞争格局。