一套标着“打折”的深圳商铺，起拍价看着省了几千万，真正要掏钱的地方，往往写在公告最后几行小字里。深圳现在法拍房走的是各付各税。买方交自己的契税，卖方该交的增值税、土地增值税、个税先由买家垫上，拿完税凭证找法院退。福田法院一份拍卖公告写得很直接：垫付之日起十个工作日内要申报退款，逾期就只能自己另找被执行人追。

听起来只是走个流程。可商办类标的的原登记价常常低得离谱，土地增值税按增值额累进，30%起步，能摸到60%。宝能科技园一栋70204.74平方米的商办楼，起拍5.65亿，光公告里列明的物业费欠费就约1712万，原业主是失信被执行人，垫付出去的税能不能顺当退回来，不取决于你算得准不准，取决于期限踩得稳不稳。

税费只是第一层。水、电、燃气、物业这些历史欠费，法律上底子上是原业主的债，但深圳多数拍卖公告会补一句：未经确认的债务由买受人承担。物业卡着不过户、不通水通电，你为了收房只能先垫。商办物业每月每平米八到十五块的物业费，空置两年，账单自己会长大。

罗湖沿河北路东方都会大厦裙楼109房，起拍140万多，公告里写有抵押、有查封，以登记信息和房屋现状为准，税费各自承担。这种房子不是买“图纸”，是买一整套还没结清的旧账。租约更麻烦。商办法拍常见长租约，买卖不破租赁，租约真实且在抵押之前，你拍下来就是接手一个收租权，不是使用权。租户不搬，你进不去；租期还有几年，资金就锁在里面，物业费、贷款利息照常走。

识别租约看三件事：签约时间是不是临上拍才补的，租金是不是明显低于周边，租期是不是长到二十年还一次性收租。哪一种不对劲，都得先当风险看。产权底下的雷，法律也未必兜得住。南山法院判过一套“一元起拍房”，李某65万余拍下，合作建房、没房产证、没报批报建手续，后来确认是违法建筑，合同认定无效，判返还60多万购房款。钱能回来，时间和维权成本回不来。

绿本房也一样。深圳规自局明确回复过，违法私房确认产权后不得买卖，司法裁定只能做过户备注，不意味能变成可自由交易的红本。还有那套4821万余的深圳复式住宅。2023年6月拍出，过户后买家才知道2021年11月23日屋里发生过跳楼致死事件。揭阳中院一开始以未掌握信息驳回，2024年2月23日广东高院作出执行裁定，撤销原拍卖，要求全额退还拍卖款。法院后来重新挂拍，成交价降到3481万余。

红星新闻里相关这类信息拍卖公告没写，你去看房也看不出来。举牌前能做的，是把公告从头读三遍：查产权性质、抵押时点、租赁有没有备案、欠费清单、原登记价，去税务做预核税，去物业问清水电和占用情况。到手总价不是成交价那一栏数字，是成交价加上垫税、欠费、可能复原屋面的施工费，再加上空置期每个月的利息和管理费。便宜的那部分，从来不是白给的。