昆明二手房挂牌量在2025年9月达到6.8万套，2026年3月仍在6.8万套左右。同一座城，滇池板块二手均价15451元/平，嵩明只有4400元/平上下。翠湖边上的老房子，出门是菜场和地铁，价格没怎么动。往滇池西岸走，融创文旅城山语海北区2026年8月成交单价在8000到8300元/平，和当年破万三的巅峰比，回撤明显，但有人接手，成交周期还能走完。

嵩明恒大文旅城不一样。2021年成交价冲到11500元/平，现在二手挂牌里能看到的成交集中在5100到5300元/平。小区离主城接近40公里，乐园没开起来，商业停在那。业主挂了一年多，带看零星，想变现只能继续往下调。

太平新城的蓝光雍锦园，当年站上过10200元/平。现在周边二手参考价在5400到5600元/平。环境安静，高速通着，但每天往返主城上班的人，几年下来算的是时间账，不是风景账。同片区的恒大昆海湖，从9600元/平掉到4900到5100元/平，湖还在，底商没填满。

呈贡雨花片区靠大学城讲故事。首创禧悦春城巅峰11200到11800元/平，当前6400到6600元/平。学生租房多，毕业就走，片区自己消化不了这么大体量的二手。雨花玖悦、蓝光天娇城是同样逻辑，挂牌越来越多，租金覆盖不了月供。

呈贡高铁站旁边的滇池明珠广场，当年觉得高铁等于人口红利。实际高铁带来的是过客。2025年呈贡二手均价7648元/平，2026年11月落到7147元/平。商住混着的项目，买家更挑剔。

晋宁古滇片区，绿地滇池国际健康城从11000元/平掉到6100元/平。古滇名城云岭组团从12000元/平掉到7000出头。离主城50公里以上，养老旅居是小众需求，市场一冷，流动性先消失。

石林凯旋城更远端，距主城近90公里。7800元/平买进来，现在4400到4600元/平挂着，一年住不了几回，转手找不到本地接盘人。主城里的老房子是另一种跌法。昆钢医院家属院从6200元/平掉到3400元/平，没电梯，年轻人往主城和新城搬。机床厂宿舍、建工新村、大观楼制药厂宿舍，房龄超三十年，管线老，学区溢价在弱化。五华、盘龙核心地段撑着估值，但硬件跟不上，看房的人进来转一圈就走。

空港那头，俊发空港城8800元/平跌到4600到4800元/平。长水机场就在旁边，可机场员工住宿舍或回主城，新区产业没长出来，房子先盖满了。海伦堡中央广场在泛亚片区，巅峰15000元/平，现在9700到9900元/平。地铁有，商业没完全活，住宅公寓写字楼搅在一起，买家砍价直接照着八千九千谈。

马街摩尔城熬了多年城改，商业兑现慢，9300元/平买进来，现在5300到5500元/平。安宁万达中央公园，本地工厂职工买得多，10500元/平跌到6700到6900元/平。安宁自己人口就这些，新盘还在推。

2025年昆明主城二手全年均价8921元/平，2026年前4月成交均价7746元/平。价格不是均匀下跌，是板块之间拉开差距。核心区看的是稀缺：滇池、翠湖、成熟地铁和医疗。远郊看的是人口：有没有产业、有没有天天住进来的人、二手挂牌多久能卖掉。

买外围盘的人，当初签合同买的是规划图。图上的乐园、商圈、空港就业、大学城红利，落地速度赶不上还贷速度。市场不缺房子，缺的是有人愿意搬过去住。中介带看时，远郊盘讲风景和规划，主城老房讲地段和生活半径。同一个昆明，两套定价体系，各自按自己的逻辑走。