刚刚，南京市土地矿产市场管理中心发布明日土拍地块限时竞价顺序通告，明确11月11日上午9:30启动5幅住宅地块网上交易。

本周，南京土地市场迎来久违的“密集开闸”，连续3天，每天1场，3天内集中出让25宗涉宅用地。

◎哥们买房作图

这也是今年南京最大规模的一次集中土拍。

其中，11月13日单日集中出让16宗地块。核心地块能吸引多大竞争，集中供应又将由谁承接？

这不仅是一场年末的供地盛宴，更是南京楼市在新政预期下，供地逻辑与房企拿地策略的全面展示。

二十余宗地里的“排兵布阵”

①好地集中上桌，房企如何落子？

河西G66：核心区能否再次吸引溢价？

11月13日，河西中部G66无疑是最受关注的地块之一。

起拍楼面价约35800元/㎡、容积率上限1.6、起拍总价15.69亿元，让这幅地块具备了打造高端改善产品的条件。

该地块与檀府·河西相邻的区位，业内都在猜测，本次是否还是奥体建设拿地，打造檀府·河西二期？

去年，2025年12月19日土拍，檀府·河西所在地块曾吸引7家品牌房企激烈角逐，历经61轮竞价，最终由奥体建设以总价16.11亿元竞得，成交楼面地价45325元/㎡，溢价率达26.35%，一举超越2016年5月成交的葛洲坝中国府，成为南京新晋“地王”。

如今，在新规提高预售门槛、企业更加重视前期资金安排的背景下，核心区的稀缺性，能否转化为房企愿意支付的溢价，是这场竞拍的第一道考题。

百家湖G108：核心商圈的低密补位

地块出让面积约5.01万㎡，容积率上限1.35，起拍总价8.67亿元，起拍楼面价约12814元/㎡。地块紧紧挨着城市主干道，比邻景枫、金鹰、21世纪太阳城等商业配套。

今年4月，百家湖G08曾经过55轮竞价，最后由常州嘉宏以27.75%的溢价率成交。但G108规模更大，后续需要承接的销售体量也更大，产品定位与总价安排因此更为重要。

对希望留在百家湖改善的家庭而言，这类供给的吸引力，是延续熟悉、便利的生活，同时获得更好的居住体验。G108的市场考题，或许在于如何把商圈区位与低密指标，做成客户愿意置换、也能够承担的新产品。

仙林G88：小体量低密宅地，能否做出产品差异？

同一天出让的仙林G88，则提供了另一种观察角度。

地块位于学衡路以西、敬文东街以南，出让面积仅约7376㎡，容积率上限1.2，建筑限高24米，起拍总价1.49亿元，起拍楼面价约16834元/㎡。

仙林G88与南京师范大学（仙林校区）仅隔了一条马路，地块所处的中心区，定位为以高等教育及高品质生活为主导的城市功能区，是仙林大学城发展起步最早的区域。

小体量、低密、起拍总价相对可控，让仙林G88具备了“小而美”项目的特点。

周边商品住宅如亚东城、咏梅山庄、东方天郡、招商依云溪谷等都是房龄10年以上，本次仙林G88是否会成为又一市场爆款，打造与区域内老旧小区形成品种差异化产品，我们拭目以待。

与此同时，江宁G90—G96及G108共8宗、六合G51、G52、G54、G55共4宗，将撑起当天的大部分供应量。

② 16宗容积率不超1.6，低密竞争继续加深

本轮25宗涉宅地中，容积率上限不超过1.6的有16宗，占比64%。

其中，雨花G69容积率上限1.2，燕子矶G72为1.3，六合G55更低至1.1。

南京新房的产品结构，正在从供地端发生变化。随着这批地块陆续开发，洋房、小高层等低密产品，有望在更多板块补充供应。

当低密从少数项目的卖点，变成越来越多项目的共同配置，单靠容积率、大露台或改善标签，就很难持续拉开差距。

南京土拍成交复盘

本周集中出让之前，南京今年土地市场的成交规模、企业参与情况和典型竞价地块，已经提供了参考。

① 年内宅地成交108宗，平均溢价率1.11%

今年1-10月，南京涉宅地成交整体处于低位运行，绝大多数地块以底价成交。据中指研究院口径显示，2026年1—11月南京全市宅地成交108宗、规划建筑面积677.06万㎡，土地出让金534.26亿元，平均溢价率仅1.11%。

② 部分地块多轮竞价

今年部分地块仍吸引了较为集中的竞争：

玄武孝陵卫G16，溢价50.24%；百家湖G08，溢价27.75%；鼓楼滨江G48，溢价23.18%等。共同点：成交总价均在3.1亿元以内，主城、小体量、低密、不愁卖。

◎哥们买房作图

这轮集中供地，正在为南京新房市场增加新的选择，也对房企提出了更具体的考题：怎样把项目做成买房人愿意买单的好房子？

低容积率为产品升级提供了空间。随着低密项目增多，洋房、露台、景观园林、高定会所等之间也会展开更直接的比较。

对买房人而言，供应增加的价值，是有机会在预算之内，少一些居住上的妥协，多一些真正适合自己的选择！