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楼市里天天有人预测，可这两位的话值得单独拎出来听。

一个是孟晓苏。1998年房改方案课题组组长就是他，后来执掌中房集团多年，业内分量很重。他呼吁取消限购、降低首付、贷款展期，这些建议后来多变成落地政策。

另一个是马光远。这位经济学家过去几年观点偏谨慎，被不少人归到看空一边。2026年他口风变了，公开讲房地产已接近调整底部，核心城市优质资产会率先修复。

2026年9月，孟晓苏在《华夏时报》专访里打了个比方：房子从10楼摔到3楼用了5年，爬回10楼大概还要4到5年。如果底部在2025到2026年间确认，核心城市房价有望在2029年前后回到2021年高点。

马光远在2026年网易经济学家年会上的判断稍晚，指向2031年前后，少数核心城市会越过2021年高点。

一个偏政策，一个偏市场，时间窗在2029到2031年重合。

放在两年前，这话多半会被当成笑话。可2026年秋天，说这话的不是售楼处销售，而是业内资深从业者和经济学家，变化本身就值得琢磨。

先别急着信，也别急着反驳。孟晓苏给判断加了3个前提：市场底部确认、政策持续发力、居民收入预期改善，缺1个，时间表就得往后推。马光远也强调，能回去的只是一部分房子。

这是带条件预判，不是承诺。

判断楼市，老话说量在价先。

国家统计局数据显示，2026年3月起一线城市二手住宅价格连续7个月环比回升。9月上海二手房价同比转涨，是2023年以来头一个同比转正的一线城市；4城整体同比降幅收窄到1.5%。

成交量更直观。贝壳研究院统计，前三季度全国二手房网签约6.17亿平方米，同比增长10.7%；二手房占住房成交总量比重升到52%，头一回超过新房。国庆假期50城日均成交同比增长超过45%。

卖方心态也在变。一线二手房挂牌量2026年3到4月先后见顶，到9月末合计减少1.35万套，深圳降幅7.8%。克而瑞监测的50城狭义库存较2023年初下降约19.7%，回到3年来低位。

每轮修复，都是量先动、价后跟，顺序没变。

从1998年房改算起，商品房市场走过28年，深度调整出现过4轮：2008年、2011到2012年、2014到2015年、2021年至今。

前3轮，没有一次趴下起不来。

2008年外部金融危机冲击，商品房销售面积同比下降14.7%，政策发力后2009年迅速修复。2011到2012年调控收紧，销售连续8个月负增长，降息后同样完成修复。

印象深的，是2014到2015年。当时全国库存高企，2014年销售面积同比下降7.6%。2015年3月30日三部委推出“330新政”，二套房首付下调、营业税免征年限放宽，随后1年5轮降息降准，棚改货币化全面推开，市场走出冰点。

对照2026年政策，味道很熟悉。首套房首付降到15%，商贷利率3.05%，符合贴息条件的实际付息约2.05%，“4个取消、4个降低”全面松绑，力度比2015年还大。

但相似不等于复制。

2015年城镇化率56.1%，每年2000多万农村人口进城；2025年末已到67.89%，新增城镇人口明显减少。居民杠杆率从约40%升到63%上下，再加杠杆空间小了。总人口连续两年负增长，购房主力在收缩。

所以这一轮不会普涨，修复更慢，对象更少，分化更明显。

海外走过的路也差不多。

美国次贷危机后，全国名义房价从2007年高点回落约30%到35%，2012年触底，用约10年回到前高。旧金山2009年上半年率先触底，比全国早3年，从底部算只用约3年便越过前高。

中国香港，1997年金融风暴后私人住宅价格累计回落约60%，2003年底触底，随后走出18年上行周期。2025年3月再次见底，据香港差估署数据，到2026年中反弹约18%。

日本总人口多年负增长，全国地价至今没回到1991年水平，可东京23区核心公寓2025年均价仍高于1990年高点。韩国出生率全球低位，首尔核心区房价依旧走高。

东吴证券基于国际清算银行数据统计，全球190轮房地产周期里，普通收缩期平均约4年回到前高，深度收缩期平均约9.6年，核心城市通常比全国早3到5年完成修复。

人口总量下行，从来不是核心城市房价的敌人。

回到根本问题：核心城市凭什么？

先看供给。国家统计局数据，1到9月住宅新开工面积2.48亿平方米，同比下降25.4%，年化创2003年以来新低。现房销售改革后，拿地到售房周期拉长到2到3年。多家机构预判，2027年3月到2028年9月核心城市可能出现12到18个月的供应偏紧窗口。

再看人和产业。上半年首次到深圳就业参保的35岁以下青年人才超30.4万人，同比增长8.42%，集成电路、人工智能等产业吸纳5.48万人。人才吸引力榜单头部依旧是北京、上海、深圳、杭州、广州，产业强、高薪岗位多，购房需求就有真实承接。

再看资金。戴德梁行数据，上半年内地商业不动产大宗交易约1212亿元，外资成交同比增长82%，65%以上落在一线城市。阿布扎比投资局、黑石等长线资本接连出手，买的都是核心地段能产生现金流的资产。

政策工具箱有余量。孟晓苏提出的“中储房”收储构想、国家住房银行、公积金改革，全国公积金结存约10.5万亿元，都属于可探讨的专家建议，不是已出台政策。

话得说回来，“中国房价”不能机械理解。

能回到2021年水平的，主要是一线及强二线核心板块、品质次新、流动性正常的房子。判断标准不复杂：小区近几个月有没有成交、成交周期在缩短还是拉长、带看量在增加还是减少。

马光远讲，未来真正算资产的房子比例可能不到20%，约7成城市难回2021年水位。低能级城市、远郊大盘、文旅康养盘产业和人口承接不足，流动性弱于以往，更多回归自住。

这不是泼冷水，看多不盲目，结论才站得住脚。

中信证券、花旗、摩根士丹利、高盛、摩根大通等机构预判方向趋同，2027年前后核心城市企稳，调整周期走向尾声；再往后，专家预判2029到2031年核心资产修复到前高。

3个前提摆在那里：底部确认、政策持续、收入改善。

落到选择上，核心板块自住房不必在这个位置折价出手；刚需和改善家庭可以开始认真看房、慢慢比价；拿着远郊和弱能级城市房产的，成交回暖反而是置换窗口。

历史不会简单重复，但规律会反复出现。与其记住一个年份，不如看清自己站在分化的哪一侧。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。