评估价约9.58亿元，破产清算评估价3.62亿元，起拍价就定在3.62亿元，不到四折。但截至11月10日，这场定于11月25日10时开始的拍卖，报名人数是0，围观31次。一栋位于重庆南滨路、规划建筑面积超过10万平方米的在建大厦，价格降到这个程度，为什么仍然没人出手？

先要把“9.58亿”和“3.62亿”这两个数字的口径分清楚。9.58亿元来自2023年司法拍卖时的评估，前提是项目处于正常状态、可以通过续建完工来变现。3.62亿元则是2026年破产清算中的清算价值，面对的是债务人已被宣告破产、资产需要快速处置偿债的局面。同一堆土地和半截楼，从“慢慢建好再卖”切换到“破产清算快速变现”，定价逻辑就变了。

雷士大厦的起点并不低。2013年1月，无极地产取得弹子石组团两宗地块，用途为行政办公、商业金融业、文化娱乐，计划修建雷士照明总部搬迁使用的大厦。项目2015年1月开工，2017年3月停工，此后再没有恢复施工。

停工背后牵连的是雷士照明创始人吴长江案。司法信息显示，吴长江实际控制无极地产等5家关联公司，利用雷士照明（中国）的存款作为保证金质押，为这些公司取得银行贷款，所贷资金用于雷士大厦项目建设。后续贷款无法偿还，雷士照明承担了巨额损失，大厦的资金链条也随之断裂。

停工之后，项目进入司法处置程序，但市场反馈一直冷淡。2023年12月，重庆五中院对雷士大厦在建工程进行拍卖，起拍价6.71亿元，评估价9.58亿元，无人报名。2024年1月二拍降价，仍然0人报名；同年4月进入变卖程序，价格沿用二拍的5.4亿元，还是无人接手。三次处置，价格一路下调，始终没有买家出现。

2025年，雷士照明以无极地产不能清偿到期债务、资产不足以清偿全部债务为由，申请对无极地产进行破产审查。重庆五中院一度认为，雷士大厦虽然未完工，但仍有续建后增强偿债能力的可能，没有受理破产清算申请。这个判断没有维持太久。

2025年11月3日，重庆五中院裁定受理无极地产破产清算一案，并指定了破产管理人。根据法院后续披露的信息，无极地产经确认的无异议债权总额为20.3亿元，而清算评估下雷士大厦的价值只有3.62亿元。资产覆盖不了债务，续建变现的可能性也在漫长的停工中被消磨殆尽。

从6.71亿元流拍，到5.4亿元变卖失败，再到破产清算中评估出3.62亿元，这条价格曲线说明的不是简单“降价不够狠”。前几次司法拍卖，起拍价还带着“评估价打折”的痕迹；到了破产清算，评估机构直接按清算条件给出价值，不再以“续建完工后的市场价值”为基准。

62亿元的起拍价等于清算评估价，没有再额外打折，但买家要面对的成本远不止这个数字。拍卖公告列出了一串接盘条件。项目停工多年，复工需要按监管要求重新组织安全施工；标的还存在未批先建、竣工违约的风险，部分工程可能缺少合规手续，土地出让合同约定的竣工时间长期未兑现也可能带来违约责任。现场有实际施工人占用、尚未腾退，买家即便拍下，也不能保证立刻进场。

此外，土地和在建工程上附有查封、抵押，在建工程还有建设工程价款优先权，这些权利关系需要在过户前逐一清理。起拍价买到的是一个需要先解决一堆麻烦、再投入资金续建的半成品。3.62亿元只是入场券，真正的账还要算上续建成本、合规成本、腾退成本和时间成本。

雷士大厦从2017年停工到进入破产拍卖，近十年里市场对它的预期已经反复下调，但接盘方要面对的不确定性并没有随着价格下降而消失。拍卖能否成交，最终不取决于起拍价降到了多低，而取决于有没有买家愿意为这些非价格门槛买单。

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