文｜邓浩志

前天我谈了荔湾商业过剩的问题，没想到内容破圈，获得了大量关注。既然这样，我就继续和大家分享一些广州商业地产的数据。首先看看广州购物中心的分布情况。

总体呈现几个特征：

1、各区有各自的商业中心。

哪怕是番禺、黄埔，甚至南沙、增城都有，所以各区群体都可以实现就近消费。而不一定甚至没必要跨区购物。这是我认为商业卖场很难跨区吸客的主要原因。除非你这个场子很特别，有其他卖场没有的东西，比如有其他场子没有的品牌，没有的装修风格等等。但新开的万象城似乎并没能提供这些差异性。所以我才质疑它的热度能够维持多长时间。

2、天河仍是全市商业中心，尤其体育中心商圈。

大家发现没有，住宅的热点这么多年其实是在不断切换的，从最早的环市东到珠城，到后来的琶洲和金融城。但商业中心却 30 多年一直都在体育中心。因为商业氛围是靠积累的，而不是依赖规划热点进行切换的。了解这个很重要，因为很多业内人士也不懂。

比如宝业路早年知名的宵夜一条街，曾经火爆得不得了。现在拆掉改成更高大上的 "宝悦坊"，开业后居然不少店铺 "拍乌蝇"，为什么？就是因为之前聚的 "气" 都散了，想再来就难了。这个问题有机会再详细聊。

3、全广州购物中心过去 15 年，绝大多数年份都是供大于求（见下图 ）。所以商业地产和住宅市场差异很大，商业地产压力更大。问题的关键还是规划，这个我说了好多年，没人听。当然，全市压力大，荔湾则是压力最大的那一个。

4、看看远期的商圈规划（见下图），数量还是挺吓人的。

现在的都已经消化不良了，再加入新的会怎样？大家自己想。所以总的情况是，商场太多，商家不够用；商家太多，顾客不够用……

近日，现房销售政策逐步在三四线城市集中落地，截至 11 月 5 日，全国已有 21 城落地 "8・28 新政" 实施细则，涵盖北上广深 4 个一线城市及南京、杭州、成都等 12 个二线城市，金华、荆门等 5 个三四线城市。

需要注意的是，三四线城市楼市本来就低迷，面临销售困难、价格跌破成本、房企拿地意愿极低等多重问题。如果真的全面落地现房销售，无异于主动选择 "放弃" 房地产开发。这对经济负面影响极大，社会影响极大。而在 828 新政后，房企拿地积极性已经大幅降低，包括中海在内的一众央企，几乎同时在 10 月份全面停止了拿地。

但也需要注意的是，自 828 新政公布和各地方现房销售政策落地至今，全国所有城市的新增挂牌土地，仅北京昌平区北七家镇一块地要求现房销售，拿地的主体则为北京两家本土国企，其中一家还是区属平台企业，明显是非市场化兜底安排。而包括广州、上海在内的所有城市 11 月的新增挂牌地块，全部都没有要求现房销售。

土地市场在经历 2 个月的观望、政策落地、新土地挂牌等一系列调整后，整体已经呈现出了新的特征。这是一种政策严、落地宽、执行缓的新趋势。造成这种状况的原因，地方、房企，甚至普通人都能够看明白。而房企拿地则更趋审慎，布局也进一步向高能级城市核心地段进行集中。

个人观点，仅供参考