1.4万一平方买进的琅岐山语城，现在打开APP，极端毛坯样本挂到4千。

一百平的房子，当年140万上车，账面上四十多万。 首付跌没了，月供还在扣。

业主自己调侃：不是在还房贷，是在为2019年的冲动分期交学费。

马尾这轮不是普跌。 是当年讲得最响的故事，先被市场撕掉封面。

2020到2021年，东江滨沿线挂牌冲过2.8万/㎡。 江景、地铁东延、自贸区、三江口辐射，概念一层叠一层。 到2026年7月，东江滨挂牌均价回到1.5万/㎡，跌了四成多。

一套看江大户型，2019年成交2.7万/㎡、总价近400万；2026年同户型成交1.52万/㎡、228万。 总价没了170多万。

更难受的不是跌，是挂出去没人接。

东江滨近30天带看翻倍，成交周期拉到6个月以上。 看的多，下手的少。 东方名城一个小区挂出88套，名城银河湾62套。 福州全市二手房挂牌2026年7月破6.5万套，马尾是里面最冷的那块。

有位52岁的老陈，在金融街上班，盯着东江滨一套115平三房。 去年底挂牌188万，后来176万成交。 他没买，松了口气——同小区又挂出两套，单价1.58万。

“以前觉得2万以下想都不敢想，现在1.6万摆这儿，我反而不敢动。 ”

琅岐是这轮最刺眼的地方。

山语城高峰挂牌约1.4万/㎡，平台2026年10月参考价约7914元/㎡，9月7658元/㎡；个别毛坯急售样本一度到4千。 琅岐板块整体2026年11月均价8036元/㎡。

岛上的问题很直白：通勤单程一小时起步，商业和医疗靠“规划里”，新房供应量比常住人口跑得快。 房子比人多的地方，价格撑不住。

亭江更冷。 2026年11月板块均价5742元/㎡，悦江湾从高位7900多跌到3800出头，江山首府挂到3300-4300区间。

东江滨这边，跌法不一样——不是没人要，是“自己人打自己人”。

名城系在江滨东大道铺了七八个盘。 东方名城温莎堡从2.28万回撤到1.09万，名城国际从2.09万到1.02万，天鹅堡从2.05万到1.17万。 一个大社区里，楼上挂1.5万，楼下挂1.45万，隔壁再挂1.4万。

没有最低，只有下一档。

新大陆壹号当年是东江滨“顶豪”，高峰挂牌冲过3万。 近年法拍一度到1.1万，贝壳当前参考成交均价约2.2万、在售80套，前排江景和靠路后排能差出几千块一平。 江景还是那道江景，愿意为它多掏钱的人少了。

万科紫台，2022年高位挂牌1.35万，当前样本4950元/㎡附近。 品牌物业没拦住区位短板，快安和老城把购买力吸走，紫台夹在中间。

世茂远洋东江湾，1.56万到6594元/㎡，跌58%。 水岸君山普通住宅从1.23万到5600，跌54%——半山、低密度、风景好，住进去发现买菜得开车，下雨天山路更考验心态。

老破小是另一套逻辑。

聚英花园、闽渔新村，房龄二十多年，没电梯没车位。 高位1.17万左右，现在5300-5400，跌54%。 年轻人不选，老年人爬不动。 市场一冷，先被划出名单。

马尾全区二手均价，2026年9月各平台口径在1万到1.11万之间浮动。 但平均数盖不住内部分化：

江滨东大道前排1.4-1.5万，后排刚需8500-1.1万；罗星塔老城9100；儒江8600；琅岐6000-8000；亭江4800-5700。

同一个区，活在两个市场里。

地铁2号线东延段在做铺轨，计划2026年底列车上线调试。 站点周边的快安、东江滨会稍微好出手一点，但通了地铁不等于价格回得去——只是让“挂半年”变成“挂三个月”。

配套也是慢变量。 东江滨有江滨公园、有产业带，快安靠近台江，接盘的人还在。 琅岐、亭江缺的是人和产业，不是一条江或者一个岛的名头。

当年销售说“国际生态岛”“福州陆家嘴”“东扩核心”，买家付的是预期。 现在市场只认三件事：

早上出门到公司要多久。

下楼能不能买菜、看病、送小孩。

同小区这一周又多了几套在卖。

预期退潮以后，房子回到住的属性。 江景、岛居、规划图，都不能替你还房贷。