昆明滇池路边有一套85平的二手房，挂了719天，调了10次价，从95万一路砍到55万才成交。

房主五年前花90多万买的，脱手的时候亏了将近一半。 同一座城市，2025年二手房成交了4.73万套，占全市住宅成交六成以上，比2023年、2024年都卖得多。 一边是有人亏掉半辈子积蓄才把房子甩出去，一边是成交量并没有想象中那么难看。 这两件事同时发生在昆明。

西山区待售二手房从9205套变成15000套，只用了不到一年半。 多出来的近6000套，不是6000个人突然想换大房子了。 中介门店里，房东拿着没电梯的老房子挂了一阵子没动静，中介建议再降，他先翻同楼栋最近两套的成交价，再算自己当年买房交的税和装修花的钱，最后把挂牌价又往上收了收。 不是不卖，是觉得已经跌到这个位置，再割一刀实在下不去手。

另一头，急用钱的房东挂牌后主动调价，买家按同片区成交价还价，能签就签。 西山区那1.5万套里，近地铁、带学区、有物业的次新盘，看房预约还能排到工作日晚上和周末；老小区、没电梯、位置偏一点的，看房的人翻过去就翻过去了。

新房在背后干的事，比二手房业主之间的互相踩踏狠得多。 2026年上半年昆明主城新房成交均价11240元/平，同比降了7.3%，创近六年新低，降价的主力是旧规产品主动清货。 俊发旗下的债务重组项目金地峯上，开盘价不到1万；滇池半山的洋房，1.1万起。 同一片区，新房比二手房便宜，还带精装、带车位、带新规户型的得房率。 二手房业主拿什么去拼？ 拼房龄，拼不过；拼装修，人家是新的；拼物业，老小区连电梯都没有。 部分无电梯的老小区，价格已经退回到2015年的水平。

呈贡经常被拿出来说事：6800一平，打工人总买得起吧。 邦泰花园城确实有6800元/㎡的新房在卖，航空艺术港也是这个价。 但呈贡二手房8月的挂牌均价是7229元/㎡，同比跌了7.87%。 6800的新房摆在那里，呈贡的二手房业主想出手，要么把价格压到比新房更低，要么就挂在列表里等着。 所谓“友好区”，是对拿着现金去挑新房的人友好，对想把呈贡二手房卖掉的人，谈不上友好。

昆明2025年末常住人口874.4万，一年增加了5.7万，增量放在全国不算丢人。 但城镇居民人均可支配收入58938元，增速只有2.6%。 一套普通二手房总价一百多万，月收入五六千的家庭不吃不喝要攒二十年。 收入涨2.6%，房价就算原地不动，账也越算越紧。 昆明全市面积2.1万平方公里，比上海、广州、深圳都大，真正连片建成区只有约500平方公里，不到北上广深的一半。 呈贡、安宁、晋宁、嵩明、空港一路往外铺，房子盖起来了，产业和人口填进去的速度跟不上。 嵩明二手房均价约4358元/㎡，安宁约5055元/㎡，空港新房5083元/㎡，这些方向的去化周期普遍超过两年，空港局部接近36个月。

2026年上半年，昆明主城二手房挂牌量冲到约7.1万套，历史峰值。 按现在的卖法，整体去化要20到24个月。 普通房源议价空间8%到15%，急售的让到18%到22%也不稀奇。 房东平均要等80天左右才能等来一个成交。 但成交不是均匀发生的。 滇池度假区品质次新还在1.9万元上下撑着，西山区整体均价10080元，五华10289元，盘龙9635元；再往外，嵩明4358元，安宁5055元，晋宁6126元。 核心区在撑，远郊在塌，中间那批房龄不算太老但产品已经过时、地段不算太远但配套不突出的二手房，被夹在中间。 买家在列表里来回筛，同样总价能看三四套，谈价时有对照，不容易被单一房源带着走。 能成交的，通常是价格贴着同楼栋近期成交、产权干净、房东配合看房的那一小撮。 剩下的，挂在那里，从“可议价”慢慢滑向“没人问”。

58安居客2026年1月的数据里，昆明二手房挂牌量同比增速32.17%，在百城里面排第一。 新一线城市整体增速7.19%，二线7.47%。 昆明的挂牌不是慢慢多起来的，是陡着上去的。 陡的原因也不复杂：过去棚改、地州进城、外地置业、投资客进场，几股劲一起把价格托上去；这几股劲退的时候，退得也集中。 房子从“买了就能涨”的东西，变回“住着可以、卖的时候要看运气”的东西，这个过程在昆明来得比很多城市更急。