明后年，普通人要做好潮水暴涨的预备？房价可能会超出预期

2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；销售额83937亿元，下降12.6%；房地产开发投资82788亿元，下降17.2%；房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。销售、投资、开工三项指标同步下行，是行业从增量扩张转向存量调整的直接记录。但在总量收缩的同时，市场的内部分层正在以更清晰的刻度展开。

城市之间：核心区在企稳，外围仍在以价换量

2026年9月，一线城市新房和二手房价格环比双双上涨，新房环比上涨城市增至17个，二手房环比上涨城市增至9个；上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为本轮调整以来70城中首个同比转正的城市，一线城市二手房环比已连续7个月上涨。上海新房价格自2026年2月以来连续多月环比上行，累计涨幅2.2%，新房价格韧性在全国城市中居前。强二线城市中，杭州、成都、苏州等城市的产业集聚和人口流入仍在持续，核心板块的成交量在修复。

但三四线城市的走向与核心城市不在同一条曲线上。2026年9月末，三四线城市商品住宅去化周期达到32.4个月；部分东北、中西部县城的去化周期突破60个月，过去一年房价同比下跌8%至15%。全国二手房挂牌量中，三四线城市占比超过70%，流动性压力是结构性的。成交量靠“以价换量”维持，价格仍在寻底，与一线核心区的修复节奏存在显著的时间差。

人口与产业：流向决定需求的厚度

2025年的人口数据继续印证同一方向。深圳常住人口增加25.9万人，增量居全国城市首位；东莞增加22.96万人，珠三角占据全国人口增量前十城市中的6席；杭州、南京、苏州、宁波等长三角城市增量均超过5万人。人口向珠三角和长三角核心城市集中的趋势，与这些城市的产业密度和就业机会直接相关——深圳规上工业总产值连续多年居全国第一，东莞的电子信息产业集群提供了大量就业岗位，杭州的数字经济和成都的文创产业形成了差异化的就业池。人口净流入的城市，住房需求的底盘更厚，价格获得支撑的条件更充分；人口净流出城市的住房需求则在持续收缩。

产品结构：改善型需求成为成交的主力

市场从“有没有”转向“好不好”，在产品端留下了清晰的刻度。2026年上半年，120至140平方米改善产品成交12.6万套，占比24.2%，较去年同期提高3.3个百分点，为近五年最高。前5个月，30个重点城市120平方米以上新房成交占比升至48%，其中120至144平方米占比扩大至32%；90平方米以下房源成交占比降至15%。开发商在产品端的布局也在向改善倾斜，上海、深圳、杭州、成都前3月新入市项目中，120平方米以上户型占比普遍超过55%，杭州达到八成以上。品质、户型效率、社区配套和物业服务，正在取代单一的单价比较，成为买家决策中权重更高的变量。

政策端：托底与制度重构并行，不指向普涨

2026年的政策组合，方向是“控增量、去库存、优供给”。保交房白名单制度从应急纾困转向常态化运行，现房销售在多个城市落地细则，存量商品房收储和保障性住房建设在推进，融资端对合规项目的支持在持续。这些工具的目标是阻断风险扩散、修复居民资产负债表、为市场向新模式过渡争取时间，而不是通过全面加杠杆制造一轮价格上行。政策的落点决定了，修复的势能不会平均分布在每一座城市、每一套房源上，它会沿着人口流向、产业密度和产品条件的分层线，集中释放于有真实需求支撑的板块。

对于正在做决定的家庭，这组数据给出的不是“买或不买”的统一答案，而是一组需要放回自身条件中去对照的坐标。如果目标是一线和强二线核心板块的优质房源，需要核实的是月供在收入波动时是否仍然可控、首付之后是否留有覆盖六到十二个月基本支出的应急储备，以及这套房子在同小区近期的真实成交记录中处于什么位置。如果目标是人口流出城市或远郊缺乏产业支撑的房源，需要面对的是更长的成交周期和更窄的买家池，价格的门槛降低了，但流动性的约束并没有同步消失。分化的市场里，一套房子的“底”，需要用它的具体位置、产品条件和持有者的现金流来单独称重，而不是用一个统一的涨跌判断来替代。