最新发布的《观点指数・2026 年度商业地产表现报告》指出，2026年，中国写字楼市场仍处于深度调整与再平衡阶段。2026年1-9月，国内重点城市写字楼市场表现出明显的结构性分化格局。十城监测样本的租金中枢持续下移，租金均值累计同比下跌10.37%。

在租赁端，企业降本诉求持续压制租金表现，市场以价换量特征凸显；空置率层面城市差异拉大，北京甲级写字楼空置率维持低位企稳，上海、深圳空置率环比有所修复，广州空置率同比抬升。

需求端发生了根本性重塑。TMT行业以约39.6%的占比成为重点城市第一大租户来源，量子科技、人工智能、半导体、低空经济等新质生产力赛道企业成为最活跃的租赁主体。金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售及先进制造等多个行业门类共同支撑写字楼需求。

企业经营层面，写字楼相关收入同比下跌的样本企业数占比超过七成，跌幅区间从1%到38%不等，多家企业在2026年上半年面临明显的收入下行压力。

项目运营层面，65个样本写字楼项目平均出租率82.48%，较2025年末下降0.48个百分点，温和回落；但租金单价均值同比下跌8.22%，较2024年12月累计下跌10.93%，“以价换量”成为全行业的主旋律。样本头部和尾端企业的出租率相差近50个百分点，科创载体与核心CBD资产企稳或逆势上行，老旧、弱区位、无产业支撑的楼宇持续承压，行业进入深度结构性分化阶段。

2026年是商业不动产REITs元年，公募REITs市场正式形成基础设施+商业不动产双支柱格局，同时机构间REITs、CMBS等多元化金融工具并行，写字楼资产的证券化退出通道已全面打开，但二级市场破发频现，定价逻辑正从概念驱动转向现金流质量定价。

值得关注的是，灵活办公市场正处于从规模扩张向品质竞争演进的关键阶段。头部效应持续强化，WeWork中国、IWG集团、高格办公空间等头部服务商主导市场供给。产品核心趋势从“卖空间”转向“卖服务、卖生态、卖灵活”的综合运营能力比拼。

与此同时，服务商在物业选择、合作模式、选址落地等方面也发生明显变化，城市布局向新一线与产业新城纵深外拓。超甲级与产业园区两端扩张，物业等级与品牌定位高度绑定，轻资产合作与存量盘活成为重要趋势。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬