这批被当作公寓公开售卖多年的房屋，土地性质实为工业用地，从规划之初就不具备分割出让居住权益的资质。更耐人寻味的是，违规售卖持续数年之久，属地与多个监管部门却始终未能形成有效约束。当拍卖槌落下，数百家庭投入的数十万乃至上百万元房款，连同他们在上海落脚的朴素梦想，一同陷入了进退两难的困局。

拍卖后换了新东家，旧合同不算数了

来沪工作生活十多年的江苏人陈先生，2018年掏空积蓄并在家人支持下，在上海市松江区涞寅路 1881号17幢“乐家公寓”安了家。原以为就此安定的生活，却在近期被家门口一则限期搬离通知书彻底打破，这让陈先生焦虑不已：“我所有的积蓄都买了这房子，就是看到这个，现在我就比较紧张，如果他赶我走，我就没地方住了，就好比一个强盗也来抢劫你一样的。”

通知书显示，上海港轩亭科技有限公司于2025年通过京东资产交易平台，公开竞价拍得原属上海七欣科置业有限公司的该处房产，要求陈先生限期搬离，否则将采取报警等措施。

这套公寓由上海七欣科置业有限公司开发建设，陈先生当年签下的合同约定，房屋使用权年限至2054年。白纸黑字的协议，突如其来的腾退通知，背后是一场历时两年多的破产清算。房屋原开发方上海七欣科置业有限公司早在2023年就已宣告破产，相关资产处置程序近期才全部走完，上海港轩亭科技有限公司正是通过司法拍卖拍下了这批房屋的产权，新的买受人并不承认住户们所持有的产权与居住协议，住户们顺着线索多方查询核实后，才发现房屋所在地块的用地性质从一开始就存在违规。

工业用地，怎么就包装成了安家公寓？

记者从住户提供的资料中确认，涞寅路1881号17幢乐家公寓从规划报建起，土地性质即为工业用地，项目立项为生产及辅助用房。《中华人民共和国土地管理法》第六十四条明确，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。依法不得擅自改变用途用于居住，更不能分割出让居住使用权。这意味着，住户与原开发商签订的合同不受法律保护，新买受人有权要求住户腾退，公寓400多户住户或将面临钱房两空的境地。直到这时，住户们才意识到自己落入了圈套。“开发商是承诺了50年的使用权，而且是居住用途的房子，结果后来我们才发现这个房子实际上是工业用地”住户张女士告诉记者。

涉事的松江九亭乐家公寓，B栋2018年交付，A栋分别于2020年、2022年分批交付。住户手中的协议名目不一，有长期租赁合同，也有保证金合同，但均明确标注房屋用途为居住；记者在A栋住户提供的合同中看到，该项目仅能办理整体大产证，按现行法规无法分割办理独立产权证。A栋住户的合同里还特意标注，相关权益依据《沪松推（2020）3 号》批复文件，即“关于上海七欣科置业有限公司开发建设的涞寅路1881号17幢A栋转化租赁住房的预认定意见”，但住户们表示，自始至终没见过这份批复文件。

对普通购房者而言，很难仅凭合同甄别土地性质与批文的真实性，再加上合同里白纸黑字的政策文号背书，都让大家放下了戒备。项目持续公开售卖，不少住户一次性付清几十万到上百万元，换取数十年的居住权益。“就是我就不明白这种事情为什么会在上海发生，法律规章制度这么健全，一个企业它敢光明正大的做这样违法的事情，就这个房子在这边都卖了已经三四年了职能部门为什么没有叫停。”住户李女士质疑相关职能部门存在监管缺位。

问了三个部门，没人说得清谁来管

带着疑问，记者向属地及相关部门逐一核实。对于违规改变土地用途的监管责任，松江区规划和自然资源局工作人员表示，该项目报建、验收均按生产及辅助用房标准完成，手续合规；土地投入使用后的日常监管，由松江区住房保障和房屋管理局负责。该工作人员还提到，据其了解，房管部门曾对该项目的违规销售行为作出过处罚，但不清楚为何项目仍能持续售卖。

记者也向松江区住房保障和房屋管理局进行了核实，工作人员表示，工业用地上的房屋不在其部门职责范围内，日常属地管理责任应由九亭镇政府承担；至于是否对该项目作出过销售处罚，需向具体业务科室进一步核实。针对住户合同中提及的租赁住房转化批复，工作人员确认，该项目中仅有 B 栋具备转化为租赁住房的批复，且该批复也早已过期，而A 栋从始至终并无相关合规文件。

松江区九亭镇政府人民来访接待室工作人员表示，该项目改居住售卖的行为 “是违法的，纯骗”。但他同时称，受人员数量限制，镇政府无法对辖区项目开展常态化主动巡查，只能被动受理群众举报，由于其本人2025年才到岗，此前是否有过相关举报并不清楚。

他们只是想在上海有个家

针对住户们眼下的处境，松江区九亭镇政府人民来访接待室工作人员表示，破产清算处置是司法流程，不归行政部门管，属地能兜底的只有民生保障，真要是出现断水断电的情况，住户来找，他们肯定会跟进协调，但房子最后归谁、原合同作不作数，这些核心问题的界定和处理都在司法范畴，他们确实无能为力。“这个东西确实是一个司法流程，不是一个行政流程，分配的结果是不确定的，或者说您对结果有异议的话，也可以提起这个诉讼，对不对。”

对此，上海港轩亭科技有限公司负责此事的韦经理表示，他们目前只针对乐家公寓中没有付清款项的少数住户进行了起诉，并要求清退，至于那些付清全部房款的住户能否继续保留居住权，他给不出一个明确的答复：“这个我不知道，我跟你说实话，这个不是我们说了算。这种问题法院判决下来了，你们可以住，你就住，如果法院判下来，就是讲你不能住，你们肯定就不能住。”采访中，韦经理也坦言他们目前十分后悔拍下乐家公寓所在地块的产权：“我们买这个房子我们也后悔了，我们要知道这么麻烦的东西，这么多瑕疵的，这么搞不定的，我们也不会买呀，但是现在我们退钱也退不了。”

几方答复各有立场，责任边界始终划不清，住户们心里只剩失望，在他们看来，要是日常监管能早一点落到实处，这场持续了好几年的违规售卖不可能一路畅行无阻，几百个家庭也不会落到今天这般进退两难的地步。

曾一年“被迫”搬家8次的汤女士哭诉：“我们就想有个稳定的住所，这一生的积蓄，现在还欠我妈30万都没还上呢，你说本来想有个稳定的住所，不用东搬家西搬家，没成想现在闹到这不属于钱房两失了吗。”一边是掏空全家积蓄凑来的几十万乃至上百万元房款，一边是措辞强硬的限期搬离通知，400 多户人家的安居梦就这么悬在了半空。对他们来说，在上海辛苦打拼，所求不过一隅安家之地。这个朴素的愿望，如今变成一场困局。安家梦搁浅，最该追问的是：谁来为他们眼下的处境担责。

来源 | 都市现场